САМАЯ ДОРОГАЯ ОШИБКА ПРИ СДЕЛКЕ ДОМОМ

Регулярно видим эту картину: открываешь договор купли-продажи, а там гордо написано: «Продается жилой дом в п.Салмачи с земельным участком за 8 000 000 рублей». И всё. Одной цифрой.

❓Какие последствия этой фразы?

Запомните: для закона и налоговой дом и земля под ним — это два абсолютно разных объекта: у каждого свой кадастровый номер, своя кадастровая стоимость. Возможно разные сроки владения, стоимость приобретения и т.д.

❗Если вы свалили их стоимость в одну кучу, ждите «сюрпризов»:

1️⃣Покупатель лишается налогового вычета

Вы радостно идете в налоговую вернуть свои 13% или 15% , а ФНС смотрит на ваш ДКП с единой суммой и говорит: «А мы откуда знаем, сколько здесь стоил дом, а сколько земля? Отказать». И вы бегаете, заказываете отчеты об оценке или делаете доп.соглашение и т.д.

2️⃣Продавец попадает на жесткий налог (НДФЛ)

Наш «любимый» кейс. Землю купили 5 лет назад (налог при продаже уже 0%), а дом построили и зарегистрировали только в прошлом году. Если в ДКП стоит общая сумма, налоговая не будет разбираться — она может начислить налог на всю сделку. Разделили бы суммы — законно уменьшили бы налог до копеек.

Пример, Рустем продает дом с участком за 8 млн.₽, землю и дом не стал разделять.

Налоговая начислила 1 002 000 рублей

3️⃣Судебные риски

Не дай Бог вскроются скрытые дефекты фундамента и придется расторгать сделку или требовать соразмерного уменьшения цены. Суд не будет «на глаз» определять, какую долю в этих 8 миллионах занимала разваливающаяся стена, а какую — хорошая земля.

❓Как надо?

Прописываем жестко и раздельно: «Участок стоит 5 млн рублей, дом — 3 млн рублей. Общая стоимость — 8 млн рублей». И следим, чтобы цена дома не была ниже 100% от его кадастровой стоимости. Иначе ФНС все равно доначислит налог по-своему.