Для большинства квартиры остаются более понятным и безопасным вложением денег
МНОГИЕ ЗАДАЮТСЯ ВОПРОСОМ О СУДЬБЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ШТУРМУЮТ МФЦ
Наверняка, когда вся эта эпопея с коронавирусом закончится, казанцы выйдут на улицу и, как в далеком 1945 году, начнут петь, танцевать и… обниматься. Так и слышится голос Левитана, что коронавирус побежден.
А пока… многие из них задаются вопросом о судьбе рынка недвижимости и штурмуют МФЦ. Когда нет определенности относительно будущего, спрос на квадратные метры усиливается. И не удивительно — для большинства квартиры остаются более понятным и безопасным вложением денег. Согласна, что выгодность такой инвестиции достаточно спорна.
Так как же быть: стоит торопиться с покупкой или лучше повременить? Давайте вместе попытаемся разобраться.
1. НАЧНЕМ С ЗАБЛУЖДЕНИЙ: «НЕДВИЖИМОСТЬ НИКОГДА НЕ ДЕШЕВЕЕТ»
Вспомним, за последние 15 лет мы пережили два кризиса: 2008 года и 2014/15. Ослабление рубля привело к инфляции и падению доходов населения. В таких реалиях о покупке, аренде или ипотеке уже не задумываются. И, конечно, это сразу же отражается на стоимости квадратного метра и активности рынка.
Как видно из графика, квадратный метр падал в цене, и не раз.
Так и сейчас казанцы впрок запаслись не только гречкой, но и квартирами, и однозначно после активного марта мы увидим стагнирующее полугодие. Насколько это затянется, пока не известно.
В предыдущий кризис удалось избежать апокалипсиса благодаря субсидированию из бюджета процентной ставки по ипотеке. Но это огромные средства. В 2015 году на программу было выделено 9 млрд бюджетных рублей, а в 2016-м — 16,5 миллиарда. Найдутся ли они в условиях всеобщего карантина? Получается, что предпосылок для роста стоимости нет, в любом случае он сразу нивелируется сниженным спросом.
2. ДОЛЛАР И КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Бесспорно, валютные скачки всегда увеличивают число сделок. Историческое падение курса рубля произошло в «черный понедельник» и «черный вторник» (15 и 16 декабря 2014 года соответственно). Именно оно привело к ажиотажному спросу на казанскую недвижимость. Главная цель покупателей — сохранить накопленные средства.
==table2241==
Сейчас мы наблюдаем аналогичную картину. За этот месяц курс доллара к рублю увеличился на 14 рублей. Ближе к середине апреля в статистике Росреестра мы увидим новые рекорды.
Хочу обратить внимание: что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости Татарстана отказался от привязки к валюте. Более того, такой пересчет никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом. Исключение могут составлять арендные ставки.
3. ИПОТЕКА И КВАДРАТНЫЙ МЕТР
Если «реклама — двигатель торговли», то «ипотека — двигатель недвижимого».
По графику можно проследить, как ставка влияет на квадратный метр.
Предпосылки роста ключевой ставки, который, соответственно, повлечет за собой рост ипотечных ставок, подтолкнули тех, кто откладывал покупку. В настоящее время условия беспрецедентно лояльные: средняя ставка 9,5 годовых, увеличенный материнский капитал, дополнительные 450 тыс. рублей для погашения жилищного кредита. Многие понимают, что таких условий в ближайшее время ждать не стоит, если только не пойдет новая волна программ с господдержкой, как в 2015–2016 годах.
Для наглядности рассмотрим ситуацию. Молодая (ну или не очень молодая) семья приобретает квартиру за 3 500 000 рублей. На руках 1 000 000 рублей первоначального взноса. Как изменится ежемесячный платеж и вырастет переплата по кредиту?
==table2242==
==table2243==
==table2244==
Отдельно хочется выделить сельскую ипотеку, которая в народе получила название «вам и не снилось».
— Процентная ставка от 2,7% годовых, при отсутствии личного страхования — 3% годовых. Это отличные условия, если сравнивать с обычной ипотекой со средней ставкой свыше 8% годовых.
— Максимальная сумма кредита — 3 млн рублей, при наличии первоначального взноса не менее 10%.
— Специальных требований к заемщикам нет: неважно, кто вы — звезда шоу бизнеса или врач в городской поликлинике. Семейное положение и наличие детей тоже никого не интересует (просто в последнее время сплошная дискриминация, программы направлены исключительно на счастливые семьи с детьми).
— Неважно, что вы приобретаете готовое или строящее жилье, и не имеет значения, у кого: старенькой бабушки или застройщика.
Получается, что весь пригород Казани с 50 загородными поселками и жилыми комплексами попадают под эту программу.
4. «ЧТО ДЕЛАТЬ?» ПОЧТИ ПО ЧЕРНЫШЕВСКОМУ
А) Ряд экспертов, сравнивая этот кризис с прошлыми, заявляет, что стоит ждать роста цен. Уверена, что этого не произойдет по двум причинам:
Первая. С 2018 мы наблюдаем восстановительный рост в краткосрочном моменте: если цены даже незначительно и повысятся, а спрос не поддержит панику, они вернутся в свои пределы, как только паника утихнет.
Вторая. Благосостояние покупателей 2020-го значительно отличается от платежеспособности покупателей в 2008 и 2014 годах, и не в лучшую сторону.
Б) От стагнации и проседания цен рынок «спасли» скачок доллара и мартовская активизация ипотечников.
В) Не все застройщики смогут преодолеть этот кризис без господдержки.
Г) Ослабление рубля может сопровождаться снижением цен на недвижимость, поэтому исключать этого нельзя.
Д) Рынок столицы Татарстана в настоящее время затоварен. Не стоит торопиться с покупкой, до осени будет огромный выбор квартир и сниженная деловая активность.
Е) Если вы все-таки решились приобрести недвижимость невзирая на коронавирус, то обязательно проведите анализ предложений. Нередки случаи, когда приобретают явно переоцененный объект недвижимости или покупают у застройщика квартиру в доме, который введется через год. При этом в соседнем доме, который уже сдан, имеются аналогичные квартиры дешевле.
Ж) Несмотря на ажиотаж, потенциала для дальнейшего роста цен нет, особенно в текущей ситуации и возможной изоляции на два месяца. Повышение цен приведет только к спаду спроса и к стагнации на рынке.