Анастасия Гизатова: «Нежилые помещения никогда не считались локомотивом или дравейром, хотя вложения в такую недвижимость возвращаются в среднем в 2 раза быстрее, чем в жилье, при окупаемости 8–10 лет»
ПО-ПРЕЖНЕМУ ЕСТЬ ДЕФИЦИТ ИНТЕРЕСНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ
Сейчас СМИ любят публиковать сенсационные заголовки к материалам про недвижимость с такими словами, как крах, страх, финальная беспрецедентная распродажа, паника и т. п. Спросите, почему именно их? Все колебания в российской экономической и политической жизни так или иначе отражаются на рынке недвижимости, различаясь лишь продолжительностью, глубиной негативных тенденций и реакцией покупателей. В первую очередь индикатором становятся квадратные метры нежилых помещений. После непродолжительного экономического роста 2000-х в этом году нас поразил уже третий кризис. В чем-то он похож на провалы 2008-го и 2014-го, но есть и множество отличий.
Например, давайте разберемся, что происходит с нежилыми помещениями в Казани и есть ли те предложения, о которых мечтает инвестор средней руки. Во-первых, обратите внимание на количество сделок! Последнее время их число снижалось. Исключением стал май с отложенным спросом и инвесторами, спасающими деньги с вкладов.
Нежилые помещения никогда не считались локомотивом или дравейром, хотя вложения в такую недвижимость возвращаются в среднем в 2 раза быстрее, чем в жилье, при окупаемости 8–10 лет. При грамотном подходе и везении доходность от аренды будет составлять до 10% годовых.
Правда ли, что идет массовая продажа коммерческих площадей, но отсутствует спрос? Что ж, на обрушение курса рубля на фоне падения цен на нефть и самоизоляцию из-за пандемии рынок отреагировал снижением спроса на помещения кафе, банков, салонов связи, даже ретейлеры. Но подобное совсем не значит, что на рынке появились лакомые предложения по сниженной стоимости. При этом в листе ожидания многих компаний есть клиенты, готовые хоть завтра приобрести от 15 до 1 тыс. кв. м по объективной стоимости, с хорошим месторасположением и отсутствием проблем с паркингом.
Да, действительно, многие объекты выставляются на продажу, но пока это трофи-активы (дурацкие активы, не приносящие дохода), которые в реальности не могут быть реализованы по заявленной цене и находятся в экспозиции не первый год. Так что по-прежнему есть дефицит интересных предложений, причем с любым порогом вхождения — хоть от 5 млн рублей, хоть от 100 млн рублей.
«Снижение активности в аренде помещений носит еще и сезонный характер — все-таки лето, огороды и шашлыки»
БУХГАЛТЕРИЮ И ЮРИСТОВ МНОГИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОСТАВИЛИ «ПОД ДОМАШНИМ АРЕСТОМ» ДО СЕНТЯБРЯ
Офисные помещения никому не нужны, все переходят на «удаленку». Что ж, если помните, раньше формат «дистанта» был востребован исключительно в сфере фриланса и IT, но сегодня исследования показывают, что 50% сотрудников и работодателей готовы продолжить вести деятельность из дома, периодическим посещая офис. Более того, «удаленкой» продолжает интересоваться ретейл и производственные компании. Например, бухгалтерию и юристов многие организации оставили «под домашним арестом» до сентября. Даже окологосударственные структуры тоже совмещают удаленную работу и дачную жизнь и не ведут прямого приема заявителей.
Но это совсем не значит, что офисы не востребованы. Снижение активности в аренде помещений носит еще и сезонный характер — все-таки лето, огороды и шашлыки.
Кроме того, нас ожидает колоссальное снижение квадратных метров при продаже и размера арендной платы. Если вы собственник помещения, то сейчас не самое лучше время для его реализации. Покупатель готов к первым линиям, отдельному входу и дисконту не менее 20%. Локально срочные продажи будут встречаться, но есть большая вероятность, что покупатель найдется кулуарно или через профигроков. Так что на Avito, в ЦИАН или на сайтах агентств недвижимости вы их не встретите. Нужно понимать, что срочные продажи были всегда и пока их количество и размер дисконта увеличились, потому что их еще не и думают реализовывать, но уже ждут, чтобы купить. Пока продажи стрит-ретейла находятся в диапазоне 60–80 тыс. рублей за квадратный метр.
НЕРЕДКИ СЛУЧАИ, КОГДА СОБСТВЕННИКИ РАССТАВАЛИСЬ С АРЕНДАТОРОМ, ОКАЗАВШИМСЯ В ЗАТРУДНИТЕЛЬНОМ ПОЛОЖЕНИИ
Что касается аренды, согласно данным, озвученным полномочным представителем РГУД в РТ Еленой Стрюковой, в среднем ставки упали на 30–60%, а большинство арендаторов вне зависимости от рода деятельности требуют скидок по арендной плате до конца года, а также полного освобождения от оплаты на период ограничений. Порядка 20% заявили о расторжении договоров аренды. Но нельзя сказать, что это происходит поголовно. Нередки случаи, когда собственники планово увеличивали арендную плату на оговоренные в договоре 10% или вовсе расставались с арендатором, оказавшимся в затруднительном положении.
Средняя ставка по стрит-ретейлу находится в диапазоне 700 тыс. рублей за метр. И если верить фразе «Какой солдат не мечтает стать генералом?», то какой же собственник не мечтает стать арендодателем «Пятерочки» или «Магнита»?! Тут в зависимости от помещения ежемесячная арендная ставка колеблется от 600 до 1 200 рублей за квадратный метр.
В данный момент нежилые помещения пользуются меньшим спросом у инвесторов, чем новостройки. И так было всегда. Посудите сами: во-первых, заработать на жилой недвижимости можно и без опыта, а в сегменте коммерческой недвижимости без него не обойтись. Во-вторых, если недвижимость приобретена с целью дальнейшей аренды, поиск арендаторов на офис или торговые площади занимает больше времени, чем заселение в квартиру студента-заочника. Причем при сдаче офиса в аренду могут возникнуть вопросы по дополнительным парковочным местам, размещению вывесок и даже перепланировке. В-третьих, рынок недвижимости более подвержен ударам, в отличие от рынка «„однушка“ в аренду», на которую всегда будет спрос.
Ну и самое главное — минимальный порог входа для инвестора на рынок нежилой недвижимости выше, чем на рынок жилья. Если однокомнатную квартиру вы можете купить за 2,5 млн рублей, то найти помещение по этой стоимости просто невозможно. Например, стать обладателем торгового зала в 500 кв. м, где размещена «Пятерочка», сегодня можно за 50 млн рублей! И это на улице Авангардной!
ПРОДУМАЙТЕ ИНФРАСТРУКТУРУ С ПРЕДУСМОТРЕННЫМ РАБОЧИМ ПРОСТРАНСТВОМ И ЗОНОЙ ОТДЫХА
На что стоит обратить внимание при покупке нежилого помещения? Первое — в офисном центре или стрит-ретейле учитывайте перспективы развития прилегающей территории. Например, покупая на «второстепенной» улице сейчас, вы вполне можете оказаться собственником ликвидного помещения на первой линии через пять лет, и наоборот.
Второе — банки в Казани неохотно дают ипотеку на нежилые помещения или просят дополнительные залоги. Ставки начинаются от 9,9–10% (Ак Барс Банк, Татсоцбанк) при наличии 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. И есть много «но» в том, кто будет являться заемщиком — юридическое или физическое лицо.
Третье — помимо трафика и чистого дохода, обратите внимание на многофункциональность, возможность перепланировки и разделения на несколько автономных объектов.
Четвертое — если вы никак не можете сдать свое помещение в черновой отделке, переведите его в формат flex offiсе (гибкий офис). Продумайте инфраструктуру с предусмотренным рабочим пространством и зоной отдыха, сделайте ремонт в стиле лофт, оснастите рабочие места техникой и укомплектуйте мебелью, вплоть до ресепшена. Обязательно проверяйте юридическую чистоту и вероятность банкротства продавца!