НАЛОГОВАЯ ИЩЕТ ИНВЕСТОРОВ

Кем интересуется Налоговая?

Теми, кто продал две и более квартир за год.

Такие сделки ИФНС может квалифицировать как предпринимательскую деятельность.

Какие могут быть последствия? Разберём на примере.

В 2020 году Айдар купил две квартиры за 10 млн рублей.

В 2022 году он продал их за 12 млн рублей. То есть после продажи Айдар "заработал" 2 млн рублей.

Он уменьшил сумму полученного дохода от продажи квартир на расходы по их приобретению (сумма в ДДУ) и заплатил налог только с 2 млн рублей. Это 260 тысяч рублей.

Доход от продажи квартиры действительно можно уменьшить на расходы - ссылаемся на 220 ст. Налогового кодекса.

Но есть условие - недвижимость не должны использовать в предпринимательских целях.

А вот Айдара Налоговая посчитала предпринимателем и начислила налог со всех 12 млн рублей. Это уже 1 млн 560 тысяч рублей.

Как понять, что я в группе риска?

Попробуйте ответить на вопросы:

до продажи вы владели недвижимостью менее одного года?
вы покупаете и продаете квартиры с определенной регулярностью?
вы или члены вашей семьи не проживали в данной квартире или не были зарегистрированы?
вы реализовали в этом году два или более объекта недвижимости?

Если вы ответили "да" на все четыре вопроса, вами вполне может заинтересоваться Налоговая.

Однако ведомство не причисляет к предпринимателям всех без разбора, а оценивает каждый конкретный случай.

Например, можно доказать Налоговой или суду, что квартиры вы продали из-за финансовых трудностей - оплатили сыну учебу в университете или лечение родственнику.

Совет

Если вам удалось отбиться от Налоговой, в следующие два года лучше притаиться и не продавать недвижимость.

Если же вы решили прикупить лишнюю квартиру, лучше оформить ее на маму или на любимую тещу.

Иначе Налоговая назначит дополнительную проверку за года и доначислит налог еще и за 2023 год.

Какое наказание ждет меня, если Налоговая посчитает, что я вел предпринимательскую деятельность?

Вам доначислят НДФЛ, расходы вы применить не сможете. Плюс могут оштрафовать:

за непостановку на учет в налоговой — 10 % от дохода за три года деятельности, но не меньше 40 000 рублей (ст. 116 НК РФ)
за умышленную неуплату налогов и сборов — 40 % от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

! Если доход от незаконной предпринимательской деятельности составил больше 2,25 млн рублей, может наступить уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ): штраф до 300 тысяч рублей, 480 часов обязательных работ или арест на 6 месяцев.