Маленькая квартира: ад или рай?

Кризис определил новые экономические реалии: доходы населения снижаются, накопления тают, и, соответственно, интерес покупателей недвижимости смещается в сторону самого бюджетного жилья. Цена квартиры в новостройке определяется двумя основными параметрами – локацией дома и количеством приобретаемых «квадратов». Неудивительно, что основной «антикризисной стратегией» девелоперов стало уменьшение площадей квартир в новостройках с одновременным увеличением доли малокомнатного жилья в проектах на окраинах.

Однако эксперты считают, что «усыхание» метражей не скажется на качестве жизни будущих владельцев недвижимости, так как пространство предполагается использовать оптимально.

 Что не так?  Привычные нам классические планировки – одно-, двух-, трехкомнатные квартиры с кухнями, метраж которых, как правило, уступает размеру большей из комнат, – сегодня многие специалисты считают нерациональными и устаревшими. «Значительная часть рынка сейчас – это корпуса, “нарезанные” таким образом, чтобы получить как можно больше квадратных метров для продажи. Стандартная двухкомнатная квартира имеет одну спальню, гостиную и кухню. Это квартира для трех человек, в которой людям придется постоянно сталкиваться с компромиссами. Самый распространенный – это объединение функции гостиной и спальни», – поясняет руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA Всеволод Глазунов.

Привычка «резать, как придется» сложилась за время строительства типового жилья в Советском Союзе. Последнюю четверть века новостройки планировались по указке девелоперов, которые зачастую исходили исключительно из соображений максимальной прибыльности проекта. Об оптимизации пространств мало кто думал. «Проектирование в идеале должно начинаться с эргономии – расстановки мебели и определения оптимального размера каждого помещения. Вместо этого покупателей разными способами вводят в заблуждение. На планировках указывается только площадь помещений, и среднестатистический гражданин не может на основании этого сообразить, что завтра будет жить без холодильника, стиральной машины или будет обедать сидя на диване. Либо мебель рисуется, но сознательно уменьшается на 10-20%», – рассуждает управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects Саша Лукич. В итоге, оценивает эксперт, не менее 30-35% площади квартир занимают нефункциональные пространства. «Чем больше в квартире отдельных входов в отдельные помещения, тем больше квадратных метров уходит под коридоры – зачастую неудобные и ненужные, отнимающие нормальное жилое пространство», – подтверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

 Почти Европа  «Урезав» холлы, балконы, неиспользуемые углы и переосмыслив функциональную роль остальных комнат, уверены наши собеседники, можно предложить покупателям более дешевые (маленькие) квартиры без потери удобств. «В Европе давно пришли к простому выводу, что в квартирах не должно быть бестолковых, неиспользуемых квадратных метров, наподобие огромных коридоров в наших десятикомнатных коммуналках. Такой коридор явно не нужен при проживании в квартире одной большой семьи. Скорее, ей понадобится общее пространство и спальни как личное пространство», – приводит пример Екатерина Гуртовая.

Первым шагом в переосмыслении квартирографии стало появление на рынке европланировок, в которых счет шел не на комнаты, а на спальни, плюс просторная кухня-гостиная. «В Финляндии, к примеру, это минимального размера комнаты-спальни, в диапазоне 8-10 метров, и большое, в 20 “квадратов”, общее пространство», – поясняет Екатерина Гуртовая.

Суть европланировки состоит, в принципе, в том, что кухня выделяется как просто функциональное помещение, где готовится еда, и при этом предусматривается гостиная зона. Гостиная от кухблока может быть отделена какой-то перегородкой (раздвижной, сдвижной, откатной), но зачастую граница обозначена визуально – полом, потолком, барной стойкой.

Однако новый формат приживается медленно: до сих пор европланировки предлагаются преимущественно в жилье комфорт-класса и выше. Спрос на них не растет кардинально. Возможно – из-за довольно большого метража. Так, площадь «евродвушки» (с одной спальней и кухней-гостиной) составляла 50 кв. м, что, по сути, соответствует неплохой двухкомнатной квартире классической планировки.

 Свои решения Прямой перенос европейского опыта на отечественную почву вряд ли возможен. Хотя бы потому, что спальню в 7 кв. м (а финские строительные нормативы допускают такой минимализм) российские покупатели воспримут в штыки. Некоторые участники рынка, изучив планировочные решения в западных новостройках, вырабатывают собственные решения.

Например, так называемые smart-квартиры. Принцип их, в общем-то, аналогичен европейской квартирографии – просторная общая зона и спальни, количество которых зависит от числа проживающих. Коренным отличием отечественной разработки, пожалуй, является большая вариативность планировок. В зависимости от состава и сложившегося образа жизни семья может подобрать максимально удобный вариант квартиры: с гардеробной, с отдельным санузлом в спальне родителей, с разделением жилья на детскую и взрослую зоны. Но, заметим, жилые комплексы данного застройщика относятся отнюдь не к эконом-классу, и в этом случае можно говорить именно об оптимизации пространства, а не о попытке разместить максимум жизненных удобств на минимуме площади.

По словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, сохранить удобства на маленькой площади можно за счет двух факторов: уменьшения неиспользуемых коридоров и проходов – и сокращения площади спален. «Мы разрабатываем новые концепции, в частности, экспериментируем с зонированием пространства с целью обеспечить большую функциональность квартиры при меньшей площади. Сегодня рассматриваем вариант планировки квартиры, в которой вход в спальню будет осуществляться из кухни-столовой», – рассказывает Петр Буслов.

Проектному бюро Portner Architects на разработку собственной концепции «комфортных малометражек» понадобилось два года. «Экономия получилась в функционале. Мы убрали лишние зоны, и теперь размер всех помещений соответствует их функциональному назначению. Коридоры превратили в проходные гардеробные со встроенными шкафами. Там, где это было логично, отказались от раздельных помещений. Например, совместили гостиную, столовую и кухню, но более продуманно, чем в европланировках, которые имеют смысл только в случае однокомнатных и студий. В квартирах с двумя или тремя спальнями проживают большие семьи с разными интересами и темпом жизни. Соответственно, кухня должна быть большой и визуально отдельной от гостиной, но связана с ней общей зоной – столовой», – рассказывает Саша Лукич.

 Минимум миниморум  Один из основных вопросов, волновавших нас, был следующий: какой может быть минимальная площадь квартиры без ущерба для ее комфортности? Разброс мнений оказался довольно значительным. Так, в «Главстрое-СПб» считают, что для одно- и двухкомнатных квартир метраж жилых комнат может быть в пределах 12-14 кв. м вместо сегодняшних 16-19 «квадратов». Добавив кухонно-гостиную зону размером в 12-14 кв. м, получаем, что квартиру с двумя крохотными спальнями можно разместить на 38-49 метрах. Круче, чем в хрущевках и брежневках.

Екатерина Гуртовая из «ЮИТ» утверждает, что удобную европейскую квартиру с одной спальней можно спроектировать на 44-46 «квадратах». Но, в отличие от приведенного выше варианта, это будет жилье для семейной пары без ребенка, для которого спальня не предусмотрена.

Архитектор, в меньшей степени озабоченный вопросом рентабельности проекта, придерживается более категоричного мнения о предельно допустимой «нарезке». «Смело утверждаю, что квартира-студия не может быть площадью меньше 25 кв. м без потери одной из основных функциональных зон: прихожая с гардеробной/кладовой, санузел/постирочная, кухня, обеденная зона, зона дневного и ночного отдыха», – говорит Саша Лукич. Но такие супероптимизированные студии имеют, как правило, квадратную форму и два окна. Соответственно, в жилых домах, где на этаже появляется несколько таких квартир, растет доля мест общего пользования, что снижает рентабельность проекта для девелоперов. Потому, добавляет Лукич, оптимальным решением и для покупателя, и для застройщика будут студии с одним окном площадью около 30 кв. м. По его мнению, комфортная «однушка» для молодой пары должна быть не меньше 43-45 «квадратов», а «двушка» для семьи с ребенком – 52-55 кв. м.

Если перейти от идеального представления о комфорте к реальному положению дел, то можно прогнозировать, что предложение небольших по площади квартир будет расти, причем не только в классе эконом. А застройщики будут все чаще задумываться о том, как исключить из планировок «пустые» метры, за которые покупатель больше не хочет платить.

Елена Денисенко, Бюллетень недвижимости