Казань поставила нежилой рекорд

НА ФОНЕ СПАДА НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В СТОЛИЦЕ РТ ПЕРЕД НАЧАЛОМ ДЕЛОВОГО СЕЗОНА НЕОЖИДАННО АКТИВИЗИРОВАЛАСЬ КУПЛЯ-ПРОДАЖА ОФИСОВ

Жилищный рынок Казани по итогам августа претерпел значительный спад – число сделок упало практически на четверть. Вслед за ним вниз устремилась и ипотека - в столице РТ за 8 месяцев 2012 года было выдано на 16% меньше кредитов, чем в аналогичный период прошлого года. Эти неутешительные для строителей и риэлторов данные газета "БИЗНЕС Online" обнаружила в отчетности, опубликованной на днях Росреестром.

АВГУСТ НЕ ОПРАВДАЛ ОЖИДАНИЙ

Татарстанское управление Росреестра подвело итоги за 8 месяцев 2012 года. Согласно последним данным, общее число регистрируемых сделок по всем категориям недвижимости по республике и Казани выросло по сравнению аналогичным периодом прошлого года – на 10,7% и 6% соответственно.

Что же касается самого объема сегмента недвижимости – жилья, то здесь статистика зафиксировала снижение в Казани и рост по РТ. Так, с мая число сделок с жильем по Татарстану постоянно растет. Средний темп прироста составил 8,2%. Число сделок в августе по сравнению с июлем выросло на 11,8%. Но в Казани ситуация диаметрально противоположная.

Напомним, что в июле газета «БИЗНЕС Online» зафиксировала всплеск числа сделок в столице Татарстана. Тогда эксперты объяснили этот всплеск накопленными отложенными оформлениями. Напомним, что май-июнь был отмечен чехардой на фондовом рынке и укреплением рубля, которые даже привели к остановке продаж некоторыми застройщиками квартир не только в Москве, но и в Казани. Поэтому именно в июле часть покупателей все-таки решалась на сделку. А вот август не оправдал ожиданий ряда участников рынка.

Так, в августе в Казани число сделок с жильем по сравнению с июлем упало с 3052 до 2364, то есть снижение на 22,5%! Отмечается и снижение объемов сделок по итогам января – августа. Если за 8 месяцев 2011 года было заключено 18244 сделки, то за аналогичный период этого года - лишь 17755, т.е. минус 2,6%. Часть опрошенных участников рынка подтверждают, что действительно август был хуже июля по активности. «В августе ничего на рынке не происходило и не менялось. Если сравнивать август с июлем, то можно сказать, что в начале июля, может быть, какие-то ковыряния еще и наблюдались, а так июль, как и август, был тихим. Мы даже тогда в начале июля воспрянули духом, но потом всплески кончились», - говорит Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери».

С коллегой согласен директор агентства недвижимости «Мегалит» Адель Хасбиуллин:«Август был несколько пассивнее июля, что связано с массовыми отпусками. Ощущалось это на рынке элитного жилья и коттеджей».

РОССИЯ ПОКУПАЕТ ОФИСЫ

Еще более интересные тенденции отмечаются и на рынке нежилой недвижимости и земли.

Настоящий рекорд активности поставила Казань по количеству сделок с нежилой недвижимостью. За месяц число заключенных договоров купли-продажи коммерческой недвижимости по сравнению с июлем выросло почти в два раза - с 627 до 1116! Больший пик активности был зафиксирован лишь в марте этого года, когда был поставлен рекорд за последние три года – 1137 сделок с нежилыми помещениями. По словам руководителя отдела недвижимости «Латыпов риэлти» Дмитрия Кротова, в августе на крупные офисы от 100 до 300 кв. м спрос увеличился примерно в два раза по сравнению с предыдущим месяцем.

Также выросло общее число сделок с нежилыми помещениями по итогам 8 месяцев 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: с 5349 до 6102, плюс 14%.

К этому можно добавить, что Россия по сравнению с другими европейскими странами остается лидером по объему инвестиций в коммерческую недвижимость. Согласно результатам глобального обзора коммерческой недвижимости британской компании RICS, наша страна демонстрирует значительное увеличение рыночного предложения - с минус 52% до 16%. Таким образом, показатель предложения коммерческой недвижимости за прошедший период практически достиг показателя спроса, который во второй четверти 2012 года составил 32%.

В целом, по мнению Искандера Юсупова из ASG, интерес к коммерческой недвижимости носит объяснимый характер. "Если раньше инвесторы получали прибыль за счет последующей перепродажи квартир, то с нынешним уровнем цен это сделать сложно – рост замедлился. Естественно, что их интерес обратился к коммерческой недвижимости. Даже если рассматривать инвестиционную привлекательность офисов против квартир, то первые окупают себя через 9 - 12 лет, а квартиры - около 20», - подсчитал Юсупов.

Отметим, что именно на март этого года пришелся пик регистраций сделок с земельными участками - 506! Впрочем, мартовский рекорд в Казани уже был повторенв июле, а в августе земельный рынок продолжил рост, зафиксировано 595 сделок. Как рассказал газете «БИЗНЕС Online» источник в ASG, в августе компания также реализовала неплохой объем земельных участков.

Похоже, происходящую активизацию рынка земли и коммерческой недвижимости отчасти можно связать с ценовой ситуацией в другом сегменте – жилищном. Но прежде чем перейти к анализу стоимости квадратного метра на вторичном рынке, следует рассмотреть происходящее на ипотечном рынке. Как увидим далее, ипотека и жилье сегодня находятся в прямой зависимости друг от друга.

ИПОТЕКА СПУСТИЛАСЬ ВСЛЕД ЗА РЫНКОМ

Что касается ипотечного рынка, то в целом по республике число сделок с недвижимостью всех категорий (жилая, нежилая недвижимость, земля) с участием кредитных схем растет. Так, если за 8 месяцев 2011 года было зарегистрировано 24149 сделок, то по итогам 8 месяцев 2012 года их число выросло до 26 тыс., плюс 7,6%.

Правда, в Казани ситуация отличается от общереспубликанской. Здесь против 3419 сделок в период января-августа 2011 года зафиксировано 2925 ипотечных сделок, т.е. минус 16%. Еще интереснее ситуация с жилищной ипотекой в Казани. По объемам - по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - она упала более чем в 2 раза – с 2847 до 1284.

Ипотечная кривая по Казани повторяет поведение графика с жилой недвижимостью. Так, если в июле по сравнению с июнем был зафиксирован рост, то в августе снижение по сравнению с предыдущим месяцем - с 244 до 212 сделок. Аналогичный вел себя и жилищный рынок Казани (см. выше).

По сути, можно констатировать, что в России идет в целом охлаждение ипотечного рынка в условиях исчерпания низкой базы и сужения покупательской способности, это признают и в агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Средняя ставка по ипотеке в рублях уже выросла до 12,2% годовых, и мы не исключаем дальнейшего повышения до конца года, впрочем, незначительного», - заявил заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.

С 1 августа поднял ставку Сбербанк - на 0,5 процентного пункта почти по всем жилищным кредитам в рублях. Председатель комиссии Российской гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник ожидает, что в течение ближайшего полугодия ставки могут вырасти на 0,5 - 1 процентный пункт. Впрочем, по мнению Андрея Савельева - директора компании «НЛБ-недвижимость», повышение ставок пока не ощущается рынком. «Да, по ипотеке был только единственный момент: некоторые банки подняли ставки на 1 - 2 процента, но это особо на рынке не сказалось, так как есть другие банки, которые ставки не повысили. Просто произошел отток клиентов из одних банков в другие, те, у кого ставки более благоприятные», - считает риэлтор. Правда, в Москве часть застройщиков приняли решение компенсировать повышение ставок через различные скидочные компании.

К этому можно добавить, что в августе (см. график выше) впервые за последние три года зафиксировано снижение числа ипотечных сделок с жильем. Учитывая, что сейчас, по оценкам экспертов, 50 - 70% приобретений квартир делается в кредит, то скатывание жилищного кредитования вниз (причем это поступательно происходит с начала нынешнего года) - явный признак ослабления платежеспособного спроса, прежде всего на вторичном рынке.

Как отмечают эксперты, отличие новой потребительской волны на рынке недвижимости в Казани (аналогичный же сценарий реализуется и в других городах-миллионниках) в том, что если прежде большая часть ипотечных кредитов шла на покупку низшего эконом-класса – хрущевок и ленинградок, то сейчас банки активно кредитуют и новостройки.

Как итог игроки отмечают, что в некоторых случаях стоимость квадратного метра первичного жилья на стадии котлована сравнялась со стоимостью уже готового вторичного жилья ниже классом. Первые издержки возвращения инвесторов.

ЦЕНЫ ПОДРОСЛИ НА 1%: СПАСИБО ИНВЕСТОРАМ И АБИТУРИЕНТАМ…

Как уже неоднократно писала газета «БИЗНЕС Online», цены на самый доступный тип жилья - «ленинградки» и «хрущевки» - с конца 2011 года росли опережающими инфляцию темпами. В итоге, по данным "Репортала.ру", сейчас средняя цена одного квадратного метра хрущевки в Казани достигла 60,5 тыс. рублей, а "ленинградки" - фантастических 65,9 тыс. рублей!

В предыдущих исследованиях газеты «БИЗНЕС Online» отмечалось, что данные цены являются предельными для рынка. С этими оценками согласны и российские аналитики, которые говорят, что сегодня в стране происходит повторение сценария 2001 - 2008 годов. Так, директор портала IRN.ru, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, говоря о Москве, отмечает, что ценам в глобальном плане расти практически некуда – стоимость квадратного метра и так близка к максимальным отметкам. По его мнению, в ближайшие годы рынок недвижимости останется волатильным: под влиянием макроэкономики цены будут то расти, то падать, однако средний уровень стоимости жилья при этом изменится незначительно. «В общем, потенциала для серьезного роста цен на жилье в Москве нет, главным образом из-за ограниченности платежеспособного спроса. Поэтому в ближайшие годы постоянного и сильного восходящего тренда на рынке недвижимости мы, скорее всего, не увидим, несмотря на дефицит предложения, ограниченные объемы строительства и инфляцию (имеется в виду снижение ввода жилья в Москве, в то время как в Казани этот показатель только растет  – ред.). Стоимость жилья, если и будет расти, то умеренными темпами, не превышающими уровень инфляции, примерно на 1 процент в месяц. И вряд ли долго: через полгода-год восходящий тренд под влиянием макроэкономических процессов сменится трендом на понижение, и цены просядут примерно на столько же, на сколько раньше подросли. То есть рынок недвижимости будет волатильным», - заключил Репченко.

Слова эти подтверждает и текущая ситуация с ценами. Как говорят риэлторы и как видно по порталам недвижимости, где-то с конца апреля-мая цены на вторичке стабилизировались на своем пике, и время от времени отмечаются случаи, когда становится возможен торг и какие-то скидки. Правда, в августе была некоторая положительная для продавцов тенденция – на волне наступления делового сезона вернулись отпускники, инвесторы и абитуриенты.

По словам Айрата Хабибуллина - директора агентства недвижимости «Домус», август дал повышение цен в определенных сегментах недвижимости. «Речь идет, прежде всего, о квартирах небольшой комнатности: одно- и двухкомнатных. Осенью уж традиционно застройщики повышают цены в новостройках. А вот цены на вторичное жилье не зависят от организованной воли инвесторов или застройщиков, поэтому на этом сегменте все более хаотично, - считает риэлтор. - Август дал повышение цен за счет поступающих в вузы абитуриентов и переселенцев, повышение в целом небольшое: на один-два процента. Но я думаю, что это повышение сойдет на нет, так как в сентябре спрос сильно снизился».

 Условные обозначения

В целом если говорить о рынке Казани по районам, то за август, по данным"Репортала.ру", отмечено снижение цены в Авиастроительном (-0,9%), Приволжском (-0,4%) районах, не менялась цена в Советском районе. Самые значительные изменения по средней стоимости квадратного метра отмечены в престижных Вахитовском и Ново-Савиновском районах, в спину которым дышит Московский.

Цены на квартиры по районам Казани, руб./м.кв.

*средняя по методике «БО» см. текст. (Вторичный рынок, Хрущевки, Ленинградки, Улучшенки. Одно-, двух-, трехкомнатные)

КРИЗИСНЫЙ ИЛИ ИНФЛЯЦИОННЫЙ?

Сейчас эксперты не берутся прогнозировать, что же будет на рынке недвижимости в ближайшее время. По какому из сценариев пойдет рынок – инфляционному или кризисному? С одной стороны, нестабильность на фондовых рынках и неопределенность в еврозоне делают рынок недвижимости надежным инструментом. Поэтому часть опрошенных экспертов питают надежды, что сентябрь, несмотря на его слабое начало, будет активным месяцем продаж. Кстати говоря, осень - традиционный сезон для подъема цен застройщиками на первичку.

Но с другой стороны, надо понимать, что в регионах доля инвестиционных сделок с новостройками оценивается в 10%, в Москве и Подмосковье — в 30% (оценка журнала «Эксперт»). Что произойдет, когда эти 10% насытят свои потребности? Застройщики и продавцы столкнутся с оборотной стороной медали: изобилие предложения и снижение платежеспособного спроса на фоне высоких (вернее завышенных) цен. Снижение объемов ипотечного кредитования по Казани пока указывает, что потребители, нуждающиеся в улучшении жилищных условиях, не готовы к продолжению ценовых гонок. Ко всему этому добавляется нервозная атмосфера в мире, создаваемая ожиданием ухудшения экономической ситуации.

ОСЕНЬЮ ЗАСТРОЙЩИКИ ПОДНИМУТ ПЕРВИЧКУ

Газета «БИЗНЕС Online» опросила участников рынка, попросив их подвести итоги за 8 месяцев 2012 года.

Анастасия Гиззатова - директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

- В августе рынок жилья так и не вышел из стагнации. Исключение составили однокомнатные квартиры-новостройки и офисные помещения с отличным месторасположением, что характеризовалась как спросом, так и коротким сроком экспозиции. Неожиданно для августа выросла популярность зарубежной недвижимости, в августе симпатии казанцы отдавали Болгарии.

Пока сложно давать какие-либо прогнозы, и о радикальных переменах говорить рано. Надеемся, что рынок слабо, но выйдет из стагнации. Возможно, и была незначительная динамика цен в августе по некоторым позициям, но на общем фоне рынка это незаметно. Традиционно увеличивается стоимость квадратного метра при сдаче дома в эксплуатацию. Покупательская активность и, следовательно, количество сделок понемногу увеличиваются, но опять же по некоторым сегментам, а об активности всего рынка говорить преждевременно.

По моему мнению, стоимость квадратного метра и так необоснованно завышена. И на ее размер может повлиять только один фактор: последствия экономического кризиса, так называемой второй волны.

Айрат Хабибуллин - директор агентства недвижимости «Домус»:

- Август дал повышение цен в определенных сегментах недвижимости. Речь идет, прежде всего, о квартирах небольшой комнатности: одно- и двухкомнатных. Осенью уж традиционно застройщики повышают цены в новостройках. А вот цены на вторичное жилье не зависят от организованной воли инвесторов или застройщиков, поэтому на этом сегменте все более хаотично. Август дал повышение цен за счет поступающих в вузы абитуриентов и переселенцев, повышение в целом небольшое: на один-два процента. Но я думаю, что это повышение сойдет на нет, так как в сентябре спрос сильно снизился. Вероятен откат. В сегменте коммерческой недвижимости спрос наблюдался на объекты стрит-ритейла. А большие дорогие объекты, базы, склады оживления особого не показали.

Андрей Савельев - директор компании «НЛБ-недвижимость»:

- В августе можно говорить об улучшении ситуации на рынке недвижимости и небольшом увеличении спроса. Оживились инвесторы, но мы пока не можем говорить о повышении цен. Цены держатся на среднем уровне. Количество сделок увеличилось совсем на чуть-чуть – процентов на 10. Прогнозирую не повторение ситуации 2011 года, а плавный поступательный традиционный рост. Как спроса, так и цены. По ипотеке был только единственный момент: некоторые банки подняли ставки на 1-2 процента, но это особо на рынке не сказалось, так как есть другие банки, которые ставки не повысили. Просто произошел отток клиентов из одних банков в другие, те, у кого ставки более благоприятные.

И ДО 25 ЧИСЛА ЖДАТЬ КАКИХ-ЛИБО ДВИЖЕНИЙ ВООБЩЕ НЕ СТОИТ 

Адель Хасбиуллин - директор агентства недвижимости «Мегалит»:

- Август был несколько пассивнее июля, что связано с массовыми отпусками. Ощущалось это на рынке элитного жилья и коттеджей. И, как показывает практика, с 1 по 6 сентября на рынке также наблюдается пониженный интерес, так как было три месяца каникул, дачного проживания, а с начала сентября многие семьи начали менять свои привычки. Кто-то отводит ребенка в школу, кто-то сам пошел в институт, нужен период временной адаптации, поэтому в начале сентября традиционно не бывает всплесков. А потом обычно как начинает, так и идет, идет и останавливается только с боем курантов под Новый год. А в июле торговля шла более бойко, так как люди, видимо, заранее решали свои жилищные проблемы. И цены сейчас из-за затишья не растут, так как мало покупателей. И тут не то, что спрос маленький, предложение просто большое. Очень много предложений на рынке эконом жилья, покупатели ходят и выбирают то, что им нужно. Курьезы могут начаться сейчас, вот-вот. Возможен ажиотаж, еще что-то. Кто-то хочет разъехаться, кто-то съехаться, кто-то что-то поменять.

Валерий Абсалямов - директор ЦДН «Валери»:

- В августе ничего на рынке не происходило и не менялось. Если сравнивать август с июлем, то можно сказать, что в начале июля, может быть, какие-то ковыряния еще и наблюдались, а так июль, как и август, был тихим. Мы даже тогда, в начале июля, воспрянули духом, но потом всплески кончились. Не знаю, с чем и те всплески были связаны. То ли с волнениями на Западе, то ли с тем, что в Казань приехали какие-то отпускники. А потом все встало и осталось стоять, так что рынок на сегодняшний день тупой. И начало сентября такое же. Здесь, правда, стоит отметить, что начало сентября никогда не бывало хорошим, даже в самые лучшие годы. Сейчас в любом случае школа, институт, бархатный сезон. И до 25 числа ждать каких-либо движений вообще не стоит, если только не произойдут какие-то катаклизмы, революции и финансовый кризис, о котором говорят. А цены сейчас даже не июльские, а мартовские, а в ряде случае и ниже, так как спроса нет.

КОММЕРЧЕСКИЙ ОСЕННИЙ СЕЗОН

Михаил Фельдман - коммерческий директор ICN Development:

- Рынок недвижимости демонстрировал оживление в начале августа – мы регистрировали более высокое количество сделок, чем в июле. Однако в августе все были заняты возвращением из отпусков, поэтому в конце месяца у некоторых игроков рынка, особенно работающих в сегменте вторичного жилья, наблюдался небольшой спад.

Сейчас мы наблюдаем рост рынка – есть устойчивый покупательский интерес, покупатели стремятся к приобретению квартир в новостройках и строящихся домах. В настоящее время цены на недвижимость демонстрируют стабильный рост, и для их снижения пока нет объективной причины.

На рынок недвижимости существенное влияние оказывает ситуация в мировой экономике. Скорее всего, цены на недвижимость будут продолжать расти.

В августе мы зафиксировали повышение числа сделок в сегменте строящегося жилья. Я бы не сказал, что было снижение сделок по ипотеке – население стремилось к быстрому освоению одобренных банком денег и вложению их в недвижимость. В течение лета мы не наблюдали снижения интереса к коммерческой недвижимости, однако этот сегмент рынка традиционно растет осенью.

Дмитрий Кротов - руководитель отдела недвижимости «Латыпов риэлти»:

- Количество сделок в августе увеличилось, причем спрос был на качественные офисные помещения в аренду. Качественные объекты на сегодня заняты на 90 процентов, в особенности это касается Ново-Савиновского и Московского районов в связи с пробками и сложной дорожной ситуацией в центре города. Люди, которые арендуют помещения в центре города, планируют в ближайшее время переехать в Приволжский, Ново-Савиновский, Авиастроительные районы. Улицы Чернышевского, Булак, Московская, Нариманова из-за большой загруженности клиентами вообще не рассматриваются. В этих районах, вероятно, произошел некоторый спад спроса.

Цены в августе не повышались. Стабильность сохранялась как в продаже, так и в аренде.

В коммерческой недвижимости надо выделять категории офисов. На крупные офисы от 100 до 300 квадратных метров спрос увеличился примерно в два раза по сравнению с предыдущим месяцем. На небольшие офисы спрос стабильно высокий, потому что люди постоянно открывают что-то, переезжают. На большие офисы площадью от тысячи квадратных метров спрос вырос, а раньше его практически вообще не было. Несколько компаний в городе ищут себе такие офисы.

Думаю, что в сентябре сохранится устойчивый спрос на коммерческую недвижимость, потому что предложений нет, а компании, которые ищут себе варианты, будут продолжать искать. На объекты от 300 метров и выше помещения ищутся в течение нескольких месяцев, то есть если спрос возник в августе, то продержится всю осень, до зимы. Площади есть, но хороших всегда не хватает. В Казани качественных площадей не так много, все упирается в наличие парковки, подъездных путей. Сейчас модно арендовать офис именно возле метро, руководители также спускаются в метро, потому что не известно, сколько еще продлится ремонт дорог.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (ASG)

На мой взгляд, все объясняется просто. Цены на жилье достигли своего предела, и покупка квартир потеряла былую инвестиционную привлекательность, многие инвесторы ушли в сегмент коммерческой недвижимости. Если раньше инвесторы получали прибыль за счет последующей перепродажи квартир, то с нынешним уровнем цен это сделать сложно – рост замедлился. Естественно, что их интерес обратился к коммерческой недвижимости. Даже если рассматривать инвестиционную привлекательность офисов против квартир, то первые окупают себя через 9 - 12 лет, а квартиры - около 20.

Рост сделок по земельным участкам может быть обусловлен рядом факторов, в том числе скорым концом традиционного сезона продаж загородной недвижимости. К тому же необходимо отметить, что только наша группа провела в августе несколько десятков сделок по продаже земли. Помимо больших инвестиционных земельных участков под строительство крупных объектов в этом году инвестиционная группа компаний ASG выступила в новой для себя роли – продажа небольших участков под индивидуальное строительство в Салмачах. Проект стартовал успешно – в том числе потому, что люди понимают, что наша компания гарантирует легитимность права на землю, в то время как известны случаи с двойными продажами земли в Салмачах. Не только август, но и весь 2012 год в целом проходит под знаком повышенного интереса к земельным участкам в черте города.

Елена Стрюкова - Cushman&Wakefield: 

Если сравнить август этого года и 2011-го, можно объективно сказать, что активность со стороны арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости выше. Мы сейчас ведем сделки по объектам торговой и офисной недвижимости на общую площадь свыше 5500 квадратных метров. Надеемся завершить их в ближайшие 1 - 1,5 месяца. С начала 2012 года мы наблюдали высокий спрос на покупку недвижимости для бизнеса, вероятно, показатели июля-августа – это и есть результат.