Как продавать квартиру на первом этаже дорого

Как правило, в России квартиры на первом этаже считаются непрестижными. Это связано с целым рядом неудобств: необходимость, в целях обеспечения безопасности ставить решетки на окна, высокий уровень шума, любопытные взгляды людей, проходящих мимо, проблемы, связанные с близостью подвала и т.д. Поэтому такие квартиры продаются довольно плохо. Ускорить продажу способно существенное снижение цены по сравнению с жильем на других этажах. Если же подойти к вопросу продажи более внимательно и рассмотреть квартиру с точки зрения возможного перевода ее в нежилой фонд, то продать имеющуюся недвижимость можно очень выгодно. 

Еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была очень распространена, что породило очень много пристроек к жилым домам, сомнительных перепланировок, появлению торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства соседей. Сегодня свободную эту нишу коммерческой недвижимости занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. Смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для бизнеса местоположением. 

Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант - организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, для этого подходит не каждое помещение. Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро и остановок общественного транспорта. Актуальным так же является наличие или возможность обустройства парковки рядом со входом в будущее нежилое помещение. То есть необходимо местоположение, при котором поток посетителей будет очень высоким. 

Если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Если же жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться. Кроме того, однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. Высота этажа также напрямую влияет на стоимость. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят бизнес-центры. 

Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своему расположению этого стоит. В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%. 

Если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. При этом наценка может составить и 20%, и 30%. Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости. 

Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у соседей, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Соседи могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны. 

Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянного места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка). 

Средняя стоимость перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. составляет порядка 400-500 тысяч рублей. Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретного расположения квартиры. При продаже же жилой квартиры под офис или магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель. 

Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд и имеют соответствующее удачное расположение, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры. 

В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд разница в цене может доходить и до 300%. 

Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в пешеходной доступности от расположения новой станции. Часто инвесторы работают на опережение, ведь приблизительный срок перевода жилья в нежилье составляет до одного года. А ведь еще необходимо делать ремонт. 

До кризиса 2008 года перевод жилого помещения в нежилое практиковался очень часто, так как готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были достаточно высокими. Сегодня процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, в том числе в связи с активным строительством качественных бизнес-центров. Теперь в большинстве новостроек нет первых, а иногда, даже и вторых этажей, так как в новых домах часть первых и вторых этажей сразу проектируются нежилыми – здесь сразу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, необходимое количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности. Такой подход и оснащение помещений первого этажа всем необходимым для дальнейшей эксплуатации может дать еще большую прибавку к стоимости. Например, в Жилом комплексе «Ладья», который построился на ул. Аделя Кутуя, разница между стоимостью 1 кв.м. жилья и 1 кв.м. коммерческих помещений достигает 15-20%.