Как купить дом без дефектов

Если дом подготовлен к продаже и приведен в товарный вид, то при осмотре вы не обнаружите ни трещин в фундаменте, ни протечек кровли. Но такие напасти могут проявиться не сразу, а через несколько лет эксплуатации. Стало быть, будем придирчиво оценивать качество строительства.

 Требуйте проектную документацию

 Если продавец (застройщик) может предъявить вам проект, ваша задача упрощается. Но проектная документация даже на небольшую дачу – это не набор картинок с поэтажными планами и схематичным изображением фасадов, как считают многие, а объемный альбом с чертежами, сметными таблицами и пояснительными записками.

Понятное дело, что далеко не все из нас сумеют прочитать чертежи и найти ошибки в расчетах. На первом этапе это не нужно. Нам важно убедиться, что мы имеем дело с цивилизованными контрагентами, которые строят по проекту, а любые изменения фиксируют в документации. Например, если в доме уже смонтированы инженерные системы, вам должны предъявить пакет договоров с субподрядчиками и поставщиками, в которых обозначены гарантийные обязательства сторонних организаций.

Если документация имеет аккуратный вид, можно двигаться дальше. Теперь наша задача – попытаться оценить реальное качество воплощения проекта. Поэтому, вооружившись строительным уровнем, начинаем экскурсию по дому, проверяем вертикальность стен и перегородок, горизонтальность полов и подоконников. Открываем и закрываем все окна и двери, заодно проверяем (также при помощи уровня), без перекосов ли они установлены.

О чем расскажут найденные нами отклонения? Нет, не о «гуляющем» фундаменте (как наверняка подумали некоторые читатели), а именно о культуре строительных работ.

Там, где имеются видимые следы халтурной работы строителей, велика и вероятность неустранимых скрытых дефектов.

Лучший момент для покупки нового деревянного или каркасного дома – это не стадия готовности под ключ, а период, когда внутренние работы не завершены и вы можете увидеть состояние строительных конструкций. Незашитые оконные проемы, свободные от облицовки стены и не закрытые цокольными панелями фундаменты на винтовых сваях позволят оценить, какие применялись материалы и как с ними работали.

Решительный отказ открутить несколько шурупов и снять лист гипсокартонной обшивки в каркасном доме без чистовой отделки, пустить вас на чердак (на том основании, что выход не предусмотрен) или дать заглянуть в пространство под полом, должен вас насторожить. Это может свидетельствовать о том, что продавцу есть что скрывать.

Изучаем фундаментальные проблемы

 С каменными коттеджами (к таковым нынче относят строения из кирпича, поризованных керамических или газобетонных блоков) дело обстоит сложнее. В данном сегменте имеются два типа объектов, покупка которых сопряжена с минимальными строительными рисками. Первый – это если дом уже пережил несколько зим, отстоялся, но не потрескался. Второй – когда строительство, начиная от подготовки территории, велось в строгом соответствии с проектной документацией и под контролем требовательного заказчика. В то же время совсем новый и готовый к заселению каменный дом, который еще не пережил ни одной зимы, – всегда кот в мешке. Основная проблема здесь в том, что дефекты, превращающие новенький коттедж в разрушающийся «неликвид», проявляются не сразу, а через несколько лет эксплуатации.

Когда речь идет о совсем свежем здании, особое внимание при осмотре нам придется обращать на его цокольную часть. Но если к моменту продажи она уже облицована, состояние фундамента мы оценить не сможем. Поэтому нас должен интересовать не сам фундамент, а то, что вокруг него, – в первую очередь наличие и работоспособность дренажных систем. Если у дома есть подвал, в него также следует заглянуть. О недоделках вам расскажут следы протечек на стенах, избыточная влажность и запахи плесени.

Оценить качество подготовки основания, а также уровень грунтовых вод (а это главный враг каменных домов) можно пробурив садовым буром контрольную скважину глубиной около метра. Если она заполнится водой – дело совсем плохо. Сделав шурф непосредственно у фундамента, мы увидим, есть ли под ним песчаная подушка.

Правда, если вы все-таки приобретаете не компактный домик из газобетонных блоков, а трехэтажный кирпичный коттедж, желательно привлечь к оценке состояния строительных конструкций независимых специалистов. Нюансов здесь много, а цена недоделок, которые могут привести к печальным последствиям, несоизмеримо высока.

 Все выше и выше

 Мы не случайно уделили столько времени обзору проблем, связанных с фундаментами. Именно с подготовки строительного основания, как правило, и начинаются цепочки неустранимых строительных дефектов. Брак на стадии возведения кровли и стен, конечно, тоже неприятен, но не столь критичен, как «фундаментальные» ошибки.

Лучший способ проверить качество теплозащиты стен и кровли – тепловизионное обследование. Но его можно проводить только в зимнее время, когда дом протоплен, а на улице установилась минусовая температура.

Поднимаемся на чердак. Главное, что должно насторожить в отделанной мансарде или на чердаке, – избыточная влажность, затхлый воздух и мокрые на ощупь конструкции под потолком. Все это может проявиться даже в новом доме (правда, как правило, в начале отопительного сезона) и свидетельствует о проблемах с вентиляцией подкровельного пространства.

 Углубляемся в историю

 Можно ли приобретать новый загородный дом, который возводился по широко распространенному в наши дни методу «строим сами», а продавец не готов представить вам никакой проектной и технической документации? Да – только в том случае, если правоустанавливающие документы в полном порядке, а вам очень нравится и сам дом, и участок, и окрестности. Но нужно не просто придирчиво осматривать объект, обследовать подвалы, рыть ямы на участке, заглядывать в колодец и септик.

Придется углубиться в изучение истории объекта – как минимум расспросить ваших возможных соседей о том, как долго строили дом. Ведь одна из самых больших неприятностей в данном сегменте загородной недвижимости – нарваться на долгострой, наспех приведенный в товарный вид.

Дело здесь не только в том, что при такой стройке не с кого спросить за качество. Климат в наших краях влажный, не защищенная от воздействий атмосферных осадков древесина подвергается грибковым поражениям, а многократные циклы замерзания-оттаивания разрушают и кирпич, и бетон. В коробке коттеджа, несколько лет простоявшей без защиты от влаги, могли начаться необратимые разрушительные процессы. И если вы намерены приобрести недострой, который больше одного сезона находился под открытым небом, то не обойтись без консультаций с независимыми специалистами в области строительства.

 Мнение эксперта

 Своими наблюдениями и практическими советами с «Казанской недвижимостью» поделился Эмиль Закиров, директор компании «Под-Ключ».

 - Если строители хотят скрыть дефекты постройки – будьте уверены, ни это сделают. Поэтому, чтобы не попасться на удочку недобросовестных подрядчиков, надо учитывать при покупке самые разные нюансы.

Многое зависит от материала, из которого построен дом. Например, самый распространенные дефект каркасно-щитовых домов – некачественный утеплитель. Визуально это никак не определишь, он находится между панелями – его не видно! Разве что демонтировать участок стены… Согласитесь, это нереально. Поэтому самый первый совет – приобретайте дом у проверенных компаний. Репутацию застройщика, историю его работы на рынке лучше отследить заранее – по отзывам, по мнению предыдущих клиентов.

Я считаю, что если есть возможность – лучше покупать дом, пока он еще не достроен и есть возможность самому пронаблюдать за его строительством, а также осмотреть черновые стены, перекрытия и т. д. В готовом жилье стараются спрятать все недостатки.

Первый вопрос, который нужно задать, когда вы намерены купить дом - откуда материал, из которого он построен. Например, сейчас не котируются дома из марийского дерева: после 2008 года, когда в Марий Эл прошли сильные пожары, на рынке появилось много некачественного леса – сухостоя, горелой древесины. Вообще, при покупке деревянного дома вас должны насторожить темные следы на древесине – это могут быть следы внешнего воздействия на материал.

Кроме того, я бы не советовал покупать дом «у хозяина», у человека который построил его «под себя». Если вы покупаете такой дом – знайте: вы покупаете «кота в мешке». Во-первых, неизвестно, насколько компетентен этот человек и всё ли в порядке с документами. Профессиональные же подрядчики получают официальный допуск СРО, у них можно проверить всю проектно-строительную документацию и т. д. В случае же с покупкой из частных рук не всегда возможно проследить этот момент. Сейчас появилось много мошенников, которые стремятся подешевле построить и быстро продать подороже. При этом они не успевают получить все документы и разрешения на строительство. Например, могут быть не соблюдены меры пожарной безопасности, когда есть определенные, четко указанные в законодательстве нормы – сколько метров должно быть до забора, сколько – до соседней постройки и т. д. В результате покупатель может остаться с домом, который потом нельзя будет оформить как жилой.

 Алена Мартынец (в статье использованы материалы «Бюллетень недвижимости»)