«Прогнозов в этом обзоре не будет, ситуация меняется ежечасно, а перспективы становятся все туманнее и туманнее»
Что происходит с квадратными метрами в столице Татарстана
«Не успела Алиса и глазом моргнуть, как она начала падать, словно в глубокий колодец. То ли колодец был очень глубок, то ли падала она очень медленно, только времени у нее было достаточно, чтобы прийти в себя и подумать, что же будет дальше. Сначала она попыталась разглядеть, что ждет ее внизу, но там было темно, и она ничего не увидела. Тогда она принялась смотреть по сторонам». Наверняка вы подумали: «При чем здесь Льюис Кэролл и „Алиса в Стране чудес“ и казанская недвижимость?» Просто в настоящий момент этот отрывок как нельзя лучше характеризует сложившуюся ситуацию, причем в роли Алисы попеременно выступают продавцы, покупатели, застройщики, да и сама недвижимость.
Вторичная недвижимость. Начнем с хрущевок. Почему именно с них? Ничего, кроме возраста, в данной недвижимости не меняется. Даже несмотря на то что возраст некоторых из этих аксакалов недвижимости перешагнул за 50 лет, «однушки» в них по-прежнему в топе у инвесторов. Они менее всего подвержены колебаниям рынка и зачастую становятся стартом в самостоятельную жизнь молодоженов, пристанищем мужей после развода и первым опытом инвестиций с последующей сдачей в аренду.
Конечно, сделки по-прежнему заключаются в рублях. Однако ввиду постепенного ослабления рубля цена в валюте показывает более реалистичную картину.
Посмотрим, как менялась стоимость хрущевки за последние 8 лет в рублях и долларах.
Почем сейчас вторичка
В феврале 2022 года произошел резкий ценовой скачок в рублях и такое же резкое снижение в долларах из-за ослабления российской валюты. Итак, что мы относим к вторичке? Это не только дома с десятилетней историей, но и вчерашние новостройки. В бытовом обиходе гордо именуемые «улучшенками».
«Ленинградки» — группа панельных домов, которые уже не хрущевки (как правило, у них 9 этажей), но по площади и возрасту не дотягивают до «улучшенок». Скажем, 34 «квадрата» на улице Хайдара Бигичева вам обойдутся в 5 млн рублей, «двушка» на Фатыха Амирхана — в 6,4 млн, а «трешка» на проспекте Победы — в 7,2 млн рублей.
Отсюда вывод: в зоне турбулентности больше всего поднялись в цене Ново-Савиновский и Московский районы. И вне зависимости от месторасположения и количества комнат и «квадратов». Например, на Восстания, 22а за комнату площадью 13,5 кв. м придется выложить 1,75 млн рублей, а такая же площадь на улице Братьев Касимовых стоит 1,65 миллиона. А вот «трешки» и крупногабаритные «двушки» Приволжского и Советского районов оставили равнодушными покупателей и реализуются по прошлогодним ценам.
«Большинство застройщиков остановило продажи в домах с низкой степенью готовности»
Программы господдержки по-прежнему работают
Новостройки. Даже в самые темные коронавирусные времена именно новостройки стали локомотивом всего рынка недвижимости. Это неудивительно. Государство старается поддерживать стратегические отрасли, к которым относится и строительный сектор. Даже сейчас при ипотеке на вторичку 19–22% для долевого строительства по-прежнему работают программы господдержки и «Молодая семья» под 5–6%.
Вывод: в настоящее время большинство застройщиков остановило продажи в домах с низкой степенью готовности. Ряд строительных компаний скорректировал цены на оставшиеся «квадраты» (естественно, в сторону увеличения).
Объединяет всех неуверенность в завтрашнем дне: рост стоимости строительных материалов, проблемы с трудовыми мигрантами и нерешенные вопросы с ипотекой и проектным финансированием.
«В прошедшем году загородная недвижимость стала рекордсменом по количеству сделок. В 2022-м эта тенденция продолжится ввиду низкого порога вхождения, невозможности выезда на отдых за рубеж и тревоги о продуктовой безопасности»
Покупать ли сейчас квартиру?
Загородная недвижимость. В прошедшем году она стала рекордсменом по количеству сделок. Уверена, что в 2022-м эта тенденция продолжится ввиду низкого порога вхождения, невозможности выезда на отдых за рубеж и тревоги о продуктовой безопасности. Поэтому все больше казанских семей будет занимать рассада и борьба с колорадскими жуками.
А вот цены на земельные участки разнятся: в деревне Каймары, недалеко от озера, 7 соток можно приобрести за 2,25 млн рублей. Аналогичный участок в деревне Бима Лаишевского района — всего за 611 тысяч. А вот непосредственно в Казани, в поселке Вознесенское, — уже за 5 млн рублей.
Возможно, вам покажется нецелесообразным строительство дома, т. к. готовые коттеджи и дома еще можно приобрести по докризисным ценам. Например, в Авиастроительном районе 100 «квадратов» стоит 6 млн рублей, причем в придачу вы получаете сарай, баню и сад с беседкой. А на Мамадышском тракте новый дом с косметическим ремонтом из кирпича в 128 кв. м обойдет вам уже в 10 млн рублей.
Сделаю вывод, что, во-первых, в настоящее время покупатели разделились на две группы. Кто-то занял выжидательную позицию, и она оправдана, особенно если на руках валюта (в пересчете на нынешний курс цены в валюте подешевели). Другая часть бегает в панике и, возможно, приобретает явный неликвид, потому что альтернатива квадратным метрам — только вклады под 20%, которые активно пиарят банки.
Во-вторых, согласна, что целесообразнее приобрети новостройку по госпрограмме, т. к. велика вероятность, что программы с такими процентными ставками останутся в прошлом, а рубль продолжит обесцениваться. Но тут хочется предостеречь покупателей. Приобретайте, но рассчитывайте на себя. Закрывать ипотеку за счет арендаторов теперь не получится или получится не у всех. Рынок аренды штормит, квартиры пустеют, арендаторы просят о снижении платы, а многие «посуточники» выставляют свои варианты в долгосрок. Причина — закрытие платформ Airbnb и Booking.com.
В-третьих, если вы решили продать свою недвижимость, то стоит задуматься. Для владельцев неликвида это самый подходящий момент, чтобы расстаться с «квадратами». А если перед вами стоит задача продать старое и купить новое, будьте осторожнее: первое — убедитесь, что с вами действительно рассчитаются и вы получите денежные средства в срок, так что лучше избегать ипотек и безналичных форм расчета. Отдайте предпочтение банковской ячейке. Второе — вы должны быть на 100% уверены в том, что сделка по приобретению жилья для вас состоится. Что банк не откажет в последний момент или не поднимет ставку до 22% (если покупаете с ипотекой), что застройщик не остановит продажи, когда вы с деньгами будете стоять у него на пороге, и что продавец не повысит цену или вообще отложит продажу до лучших времен. Лучше остаться с недвижимостью, чем со стремительно дешевеющими рублями и отказаться от сделки.
В-четвертых, ряд экспертов утверждают, что цены на недвижимость никогда не падают. Обратите внимание на график и сделайте вывод. Согласна, с одной стороны, рубль обесценивается, строительные материалы растут. С другой — количество платежеспособных покупателей становится все меньше и без мер господдержки цены могут упасть, что невыгодно в первую очередь банковскому сектору. А доля ипотечных квартир составляет не менее 50% всех сделок с недвижимостью.
