Что будет с недвижимостью в 2016 году
В прошедшем уже 2015 году отечественному рынку недвижимости пришлось пережить немало трудностей, причем застройщикам удалось избежать по-настоящему серьезных проблем во многом за счет того, что ипотечные ставки начало частично субсидировать государство. Программа, которая это предусматривает, продлится до мая 2016 года, однако девелоперы очень надеются, что ее действие будет пролонгировано. В то же время многие серьезные законодательные нововведения, касающиеся недвижимости, в 2015 году только обсуждались или же вступили в силу лишь отчасти. Когда же они станут действовать в полном объеме, то очень вероятно, что будут в очень значительной степени определять то, как именно рынок будет развиваться в дальнейшем.
Поддержка экономики
Что касается строительства, то антикризисные меры, принятые правительством в отношении этой отрасли экономики, выразились, в первую очередь, в том, что до мая текущего года государство будет частично субсидировать ипотечные ставки. Эта мера помогла рынку недвижимости (особенно его массовому сегменту) не обрушиться в 2015 году. Ее значение очень высоко, поскольку до 80% сделок купли-продажи жилья эконом-класса заключается именно на основе ипотечного кредитования. Еще в первом квартале прошлого года, когда ставки по ипотеке для большинства покупателей стали чрезмерно высокими, продажи почти остановились, но после того, как начала действовать программа их государственного субсидирования, — возобновились.
Многие эксперты, однако, считают, что кардинальное улучшение ситуации наступит только тогда, когда макроэкономическая ситуация в стране придет в норму, а это возможно, если стабилизируется геополитическая обстановка. Пока этого не произошло, устранять дисбалансы приходится «в ручном режиме». Это, кроме прочего, означает, что все производимые поправки нужно обязательно отслеживать, поскольку они во многих случаях существенно меняют сложившиеся на рынке правила.
Дольщиков нужно защитить
Несмотря на то, что для защиты дольщиков приняты определенные меры, количество обманутых среди них уменьшилось не столь значительно. Это обстоятельство также может серьезно повлиять на рыночную ситуацию.
Одним из самых значительных предстоящих изменений в законодательстве станет введение новой схемы, по которой приобретение уже построенного жилья будет производиться без задействования средств дольщиков. На данный момент Правительством Российской Федерации уже одобрен законопроект, предусматривающий, в частности, создание Единого электронного реестра застройщиков; серьезного ужесточения требований, предъявляемых к размеру их собственного капитала; целевого использования средств дольщиков. Предполагается, что эти меры позволят властям более эффективно и оперативно реагировать на возникающие кризисные ситуации, а также (что ничуть не менее важно) повысить степень надежности самих застройщиков.
То, что власти, предлагая эти меры, стремятся минимизировать риски покупателей недвижимости, весьма похвально, однако у этих мер есть и оборотная сторона. Она заключается в том, что будет полностью изменена сама структура рынка жилой недвижимости, а это обычно сопровождается существенным ростом цен. Те законодательные инициативы, которые направлены на одномоментную отмену ДДУ, а также возможное досудебное изъятие разного рода долгостроев, положительные результаты принести, конечно, могут. При этом, однако, необходимо тщательно просчитать все возможные последствия таких действий.
Необходимо отметить, что сейчас российская исполнительная и законодательная власти озабочены, в том числе, и тем, чтобы создать для дольщиков наименее рискованные условия для вложения своих средств в приобретение жилья. Однако такие мероприятия могут привести к «укрупнению», рынка, то есть его монополизации несколькими игроками, а значит — и к существенному повышению цен. Сейчас приблизительно 70% средств необходимых для реализации объекта поступает от дольщиков. Остальные необходимые 30% — это собственные средства и банковские кредиты. Поэтому если будут созданы серьезные законодательные барьеры на пути привлечения средств дольщиков, то застройщикам придется искать деньги из других источников, платить за пользование ими. Неминуемый результат этого — рост цен на жилье. К тому же, практически наверняка еще шире распространятся «серые» схемы, увеличится нагрузка на банковский сектор.
О том, что рынок недвижимости ждет процесс «укрупнения», свидетельствует и еще одно важное обстоятельство. Речь идет о Федеральном законе №214, который вступил в силу с 1 октября прошлого года и предусматривает увеличение до 1 миллиарда рублей собственных средств страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщиков (ранее он составлял 400 000 000 рублей). Этому критерию соответствует лишь несколько страховщиков, что существенно снижает конкуренцию на этом рынке.
Эксперты рынка недвижимости, правда, считают, что уход с него средних и мелких компаний проблему обманутых дольщиков решить не в состоянии. Среди них немало и таких, которые свои обязательства перед дольщиками выполнили в полной мере. В то же самое время было и немало очень крупных застройщиков, которые в итоге обанкротились.
Изменения в налоговом законодательстве
Налоговое законодательство в сфере недвижимости в наступившем году изменится весьма существенно, причем в первую очередь эти перемены затронут посредников, перепродажа жилья для которых является основным бизнесом. Кадастровая оценка любого объекта будет практически соответствовать его оценке рыночной, а это означает, что искусственное занижение цены для снижения налогового бремени станет практически бессмысленным занятием. Если говорить конкретнее, то новшество состоит в том, что налог на недвижимость будет взиматься с суммы, равной той, что получается при умножении кадастровой ее стоимости на коэффициент 0,7. Власти предполагают, что такая система позволит не только существенно снизить объемы спекуляций, но и значительно пополнить казну.
Еще одной существенной новацией является то, что уже начиная c 1 января текущего года с трех до пяти лет увеличивается предельный срок, при котором владельцы недвижимости освобождаются от налогов с получаемых от ее продажи доходов. Это означает, что те собственники, которые успели не только пробрести, но и зарегистрировать свою недвижимость до 31 декабря 2015 года включительно, будут платить налог по старым правилам, а те, что после этой даты — по новым. Согласно мнению подавляющего большинства экспертов, последствием этого наверняка станет то, что инвестиционная привлекательность объектов недвижимости серьезно снизится.
Защита персональных данных
В прошедшем году этот вопрос обсуждался достаточно бурно, однако факт остается, тем не менее, фактом: профессиональные мошенники наверняка найдут способы доступа к персональным данным своих жертв хотя бы потому, что существует множество способов ими обзавестись. По большому счету, в нынешних условиях ограничение доступа к информации такого рода будет только на руку преступникам.
Если взять такой документ, как выписка из ЕГРП, то в ней нет никакой информации личного характера: она просто подтверждает, что то или иное лицо является собственником того или иного объекта недвижимости. Таким образом, при ограничении на эту информацию для покупателя возникнут сложности в установлении истинного владельца недвижимости. Этим наверняка будут пользоваться мошенники.
Дороги и автотранспорт
Некоторые поправки к отечественному законодательству, напрямую не касающиеся недвижимости, наверняка также окажут на ее рынок в наступившем году немалое влияние. К таковым относится, например, введение пресловутой системы «Платон», которая наверняка увеличит себестоимость строительных работ за счет того, что доставка материалов на объекты будет обходиться дороже. Специалисты оценивают это удорожание, ни много, ни мало, в 7-8%.
Портал недвижимости Казани
Блог о недвижимости
Остались вопросы?
Оставьте заявку на консультацию и мы обязательно перезвоним
или позвоните по телефону