«С учетом того, что семейную ипотеку продлят до 2030 года, у девелоперов появился долгосрочный ориентир и уверенность в господдержке при запуске новых проектов»
Застройщикам официально разрешили «привирать»
Из-за роста ипотечных ставок на вторичку рынок жилья вращается исключительно вокруг новостроек. А с учетом того, что семейную ипотеку продлят до 2030 года, у девелоперов появился долгосрочный ориентир и уверенность в господдержке при запуске новых проектов. Так что сегодня поговорим о «долевке», о том, на что обращать внимание в 2024-м.
Покупка новостройки на начальном этапе смахивает на знакомство в Tinder (пусть он и ушел из России). В анкете вы видите беззаботного молодого подтянутого красавца, а на встречу приходит побитый жизнью и унылый 50-летний алиментщик. Поэтому до покупки квадратных метров необходимо взвесить все за и против, а лучше проконсультироваться со специалистами.
Поговорим об ожидании и реальности. В феврале 2024 года застройщикам официально разрешили «привирать» в рекламе. Правительство подготовило отрицательный отзыв на законопроект, обязывающий девелоперов соблюдать рекламные обещания. Инициатива возникла не на пустом месте. Регулярно дольщики закидывали жалобами минстрой, депутатов, прессу и суды, что вместо райского уголка с зелеными зонами, интерактивной площадкой, школами и садиками, который обещали в отделе продаж, в итоге продавалась типовая застройка с одной песочницей и магазином вместо детсада. Жаль, что правительство не поддержало идею обязать застройщиков возводить такие жилые комплексы, как на их сайтах и буклетах, ведь зачастую люди покупают именно красивую картинку.
Доказать правоту в суде у покупателя квартиры тоже не получится. Суд будет ориентироваться исключительно на договор долевого участия (ДДУ), а штрафы за ненадлежащую рекламу для застройщика настолько мизерные, что не грех и слукавить. Были случаи, когда покупатели недвижимости обращались в суд из-за отсутствия в построенном доме бассейна, теннисного корта, пляжа или из-за того, что застройщик вместо запланированного детсада возвел ТЦ. Суды таким отказали, т. к. все это не было прописано в ДДУ. К сожалению, даже наличие в проектной декларации открытого бассейна и зимнего сада ничего не гарантирует. Застройщик имеет право вносить изменения в проект (соответствующее условие может быть прописано в договоре).
Запомните, когда вам обещают вид на Волгу из окна, это не значит, что ее будет видно из любой квартиры без офицерского бинокля. Ориентируйтесь исключительно на проектную декларацию, на то, что у вас указано в договоре. К чести казанских застройщиков, хочу сказать, что привирают не все.
«Несмотря на все перипетии с лимитами по ипотеке, комиссиями банков, казанские застройщики выпускают новые проекты»
Если вы нашли понравившийся вариант — не тяните, покупайте
Старты продаж. С учетом специфики рынка в 2024 году уже не работает правило «Покупка квартиры на стадии котлована — гарантия самой низкой цены». Если вы нашли понравившийся подобный вариант, то в этом случае тянуть не стоит — покупайте. Но если вы приобретаете с инвестиционной целью, научитесь противостоять призывам «Надо брать!» и отсекать «экспертов», у которых задача состоит в том, чтобы любыми путями втюхать вам квартиру и получить комиссию с застройщика. Обратите внимание, что нередко застройщики выводят на старте продаж наименее ликвидные варианты (нижние этажи, невидовые квартиры).
Отдышитесь и ответьте себе на два вопроса. Во-первых, как быстро я смогу продать квартиру в случае необходимости? Учтите, что если в этот момент в продаже будут квартиры застройщика, то ваши шансы реализовать без дисконта снижаются. Во-вторых, какой окажется реальная стоимость квартиры через 6 месяцев, через год или два? Запомните, реальная цена — это не цифры в прайсе застройщика, а та, за которую приобретает покупатель. Такое легко узнать, если посмотреть аналогичные сданные проекты. С квартирами, как и машинами, действует закономерность: как только выехала из автосалона, сразу теряет в цене. Поэтому у вас как у инвестора не смогут приобрести квартиру по программе господдержки.
Несмотря на все перипетии с лимитами по ипотеке, комиссиями банков, казанские застройщики выпускают новые проекты.
Есть ли смысл вкладываться, замораживать деньги на три года (сдача дома и передача квартиры отличается как минимум на полгода) и платить ипотеку, решать нужно индивидуально.
Материнский капитал лучше вкладывать молниеносно
В ходе послания Федеральному Собранию президент РФ Владимир Путин предложил продлить программу маткапитала до 2030-го.
С 1 февраля этого года размер маткапитала составляет:
- на первого ребенка (если родился после 1 февраля 2023-го) — 630 тыс. рублей;
- на второго ребенка (если на первого выплата не назначалась) — 833 тыс. рублей;
- доплата на второго ребенка (если семья уже получала маткапитал на первого) — 202,6 тыс. рублей;
- на третьего или последующего ребенка (если раньше права на маткапитал не было) — 833 тыс. рублей.
Хорошее подспорье для семейного бюджета, но, к сожалению, индексация материнского капитала не поспевает за ростом цен на жилье. Сейчас на это можно купить 4 кв. м в двухкомнатной новостройке. Мы проанализировали, как росла доля материнского капитала в стоимости казанской новостройки.
Поэтому тянуть и ждать очередной индексации по маткапиталу не стоит. Аналогичные рекомендации и для тех, кто имеет право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. Чем быстрее вы отправите их в банк, тем меньше будет переплата по кредиту.
Покупать ли квартиру в новостройке?
Что новостройку, что старую хрущевку нужно покупать обдуманно. Приобретать сейчас вторичку на снижающемся рынке в ипотеку со ставкой 17% и надеждой на рефинансирование очень рискованно. Новостройка новостройке рознь. В Казани есть как интересные инвестиционные проекты, так и заведомо провальные. С нынешней инфляцией и ростом затрат на строительство снижения цены «квадрата» ждать не стоит. Изначально переоцененные объекты немного корректируют стоимость, но это не носит массового характера. Обвалов не будет.
Если стоит задача купить и через год перепродать недвижимость, да еще и использовать льготную программу или траншевую ипотеку, то я бы не рекомендовала влезать сейчас в эту историю. Если брать квартиру, что называется, на вырост своему оболтусу или в качестве добавки к пенсии (если планируете сдавать), то вариантов и программ масса, главное, не сильно увлекаться пригородом.
В целом ничего страшного не происходит. Пока. В последние дни мне попадаются разные шокирующие заголовки: «Январь стал провальным месяцем», «Застройщиков ждет крах» и т. п. Спешу заверить, что никакого краха нет и застройщики чувствуют себя неплохо. Во-первых, прошлый год стал «золотой эрой» «долевки», судите сами:
Во-вторых, в начале года рынок жилья всегда показывает ожидаемо слабые результаты. О том, насколько реально он охладился, можно судить только в апреле, по мартовским сделкам. Январь вообще неинформативный период для оценки. Каждый январь несчастен по-своему, если перефразировать классика.
Пока действуют льготные программы до июля 2024 года, рынок остается без изменений, но в любом случае строительный сектор поддержат и минстрой, и вице-премьер РФ.