«При покупке дачи важно проверять не только документы на нее, но и непосредственно продавца и даже его супруга или супругу»
Почем дача в сезоне-2024?
Почему вопреки здравому смыслу и назло пробкам Мамадышского тракта, Сокур и Залесного на майские праздники половина Казани выезжает на дачи? А ведь начинается «дачная болезнь» довольно невинно — с фразы «чтобы на столе была зелень с грядки». Затем масштабы «хотелок» увеличиваются. Через год люди хвастаются огромной тыквой и новой теплицей. Только построили веранду, а уже конопатят баню, сделали баню — нужен новый сарай. Одним словом, это бесконечный трудовой процесс и регулярная инвестиция вне зависимости от стоимости этой дачи.
При покупке дачи долги продавца могут перейти к вам
На что обратить внимание при покупке классической фазенды? Часто владельцы десятилетиями пользуются ею, имея на руках только садовую книжку. Так вот, покупать такую дачу нельзя! Садовая книжка не подтверждает права собственности на объект недвижимости. Более того, нередко бывают случаи, что одни наследники, находясь в дружеских отношениях с председателем садового общества, переписывают книжку, а потом объявляются собственники с нотариальным свидетельством.
Также не ограничивайтесь проверкой выписки из ЕГРН, которая подтверждает, что право продавца зарегистрировано в реестре. Проанализируйте законность приобретения этого права собственности. У продавца должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок и на садовый дом (это может быть и постановление, и госакт, и договор купли-продажи или наследственный договор).
Еще один момент, на который стоит обратить внимание при покупке такой категории дач, — долги по целевым и членским взносам садового некоммерческого товарищества (СНТ), дачного некоммерческого партнерства (ДНП), даже за охрану. Росреестр проведет сделку на долги продавца, но впоследствии руководство СНТ может создавать сложности новому собственнику: с подключением к общим коммуникациям, оформлением документов, доступом на общую территорию. Почему? Стрясти задолженность с нового собственника гораздо проще, чем с прежнего, который уже недоступен. Поэтому перед сделкой не поленитесь пообщаться с руководством СНТ и запросите у продавца справку об отсутствии долгов.
«Перед сделкой не поленитесь пообщаться с руководством СНТ и запросите у продавца справку об отсутствии долгов»
Уже не дача, но еще не дом
После 2000-х наступает новая дачная волна в виде кирпичных или деревянных домов в старых садовых некоммерческих товариществах или деревушках неподалеку. Площадь у них больше, чем у дощатых предшественников, и обязательно есть модная альпийская горка, гордо возвышающаяся над грядками с картошкой.
Сюрприз в этой категории — неузаконенные дома. Т. е. у продавца оформлено только право собственности на земельный участок. Причины могут быть разные — от банального отсутствия времени за последние 20 лет до злого умысла. Поэтому не соглашайтесь самостоятельно узаконивать дом по «дачной амнистии».
Почему, раз постройки стоят на земельном участке? На данном этапе оформления новый собственник может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями и частично вылез на соседний участок или что пятно (границы на участке, в которых можно строить объект) застройки по ГПЗУ гораздо меньше, чем построенный дом. Лучше покупать уже оформленные объекты или проводить их тщательную экспертизу до сделки.
Растет востребованность круглогодичных дач
Психологическая травма от количества ведер черной смородины и от колорадских жуков осталась в прошлом. Мы наблюдаем социальное изменение — поколение 30-летних заново осваивает дачи. И если они, вырывая сорняки под палящим солнцем и нажимом родителей, клялись, что вырастут и на дачу ни ногой, то сейчас ностальгируют, как дружно прыгали на панцирной кровати, варили крапивный суп и купались в потрескавшейся эмалированной ванне.
Конечно, сейчас панцирные кровати сменили гамаки, салат из крапивы и одуванчиков теперь готовится из руколы, вместо старой ванны фурако — летние бассейны. Новое поколение рассматривает дачу и для пассивного отдыха, и для экосадоводства — альпийские горки уже моветон, победила «биокартошка». Растет востребованность круглогодичных дач — и это общероссийская тенденция.
Несмотря на то что объекты относительно свежие, проблемы при их приобретении тоже встречаются. К примеру, некоторые покупатели наивно полагают, что летние дома подходят для зимнего проживания, если в них есть электричество и газ, но они упускают из виду, что для всесезонного проживания необходимо качественное утепление дома. А покупать летний домик с планом его потом утеплить — это не очень хорошая идея.
Вторая засада — наложение границ земельного участка на границы участков соседей. У нас в Татарстане частенько бывают ситуации, когда один сосед залез своим забором на участок другого и пошла всеобщая цепная реакция по улице. Проблема в том, что собственник последнего участка садовой территории может остаться с полосой в 2 метра. Также страшно обнаружить, что купленный вами дом стоит на муниципальной земле за красными линиями или залез на земли лесного фонда. Чтобы такого не произошло, заранее обратитесь к кадастровому инженеру, который сверит координаты из выписки ЕГРН с фактическими границами участка.
На что стоит обратить внимание при покупке дачи
Во-первых, развитие ипотечного кредитования, благосклонность банков к загородной недвижимости увеличат интерес к домам и дачам. Этот фактор и растущие цены на стройматериалы сделают дачные объекты дороже, потому, если у вас в планах такая покупка, лучше не затягивать. Во-вторых, если ничего по душе не нашлось — стройтесь сами, тем более в Казани огромный выбор подрядных организаций и различных технологий. Но при заключении договора с подрядчиком не торопитесь сразу рассчитываться, придерживайтесь траншевого метода относительно объема выполненных работ. В столице РТ нередко встречаются жертвы недобросовестных строительных компаний, которые, получив полную оплату, так и не выполнили своих обязательств.
В-третьих, в текущем году «выстрелили» верхнеуслонское и камско-устьинское направления (этому поспособствовало открытие трассы М12 Москва – Казань). Там уже планируется строительство нескольких коттеджных поселков, поэтому поторопитесь, пока еще можно найти интересные предложения в деревушках и нераскрученных СНТ.
В-четвертых, важно проверять не только документы на дачу, но и непосредственно продавца и даже его супруга или супругу. Например, если у собственника недвижимости на момент заключения договора купли-продажи были долги, любимую дачу у вас отберут, если его признают банкротом. Чтобы обезопасить себя, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца и его второй половинки дело о банкротстве, нет ли решений суда и исполнительных производств. Вам в помощь сайт единого федерального реестра сведений о банкротстве и портал федеральной службы судебных приставов.
Черствые люди, далекие от романтики, считают, что дачи — российская карма и что давно нужно разорвать этот порочный круг. Они апеллируют расчетами, что заниматься огородничеством нецелесообразно, а деньги на покупку дачи лучше потратить на ежегодные путешествия. И все же часть татарстанцев непреклонна! Они уже запаслись рассадой, сверили график посадки с лунным календарем и рванули на свои 6 соток!