Настенька — это вторичка, Марфуша — первичка. Несмотря на все усилия злой мачехи (в нашем случае это минстрой с льготной ипотекой), все женихи и богатства оказываются у Настеньки
Ничего страшного не происходит
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в преддверии XIV международного экономического форума «Россия — исламский мир» признал, что в настоящее время на вторичку приходится порядка 70% спроса. Это действительно тренд уходящей весны и лета 2023 года. Об этом и других событиях на рынке недвижимости Казани мы и поговорим в сегодняшнем обзоре.
Настенька — это вторичка, Марфуша — первичка. Несмотря на все усилия злой мачехи (в нашем случае это минстрой с льготной ипотекой), все женихи и богатства оказываются у Настеньки. Ответ на вопрос, почему не берут Марфушу, очевиден: она неликвид. Без хорошего приданого замуж ее не возьмут. А своего рода приданым будет выступать дополнительное субсидирование ставки. Надеюсь, понятно объяснила.
Рассмотрим ситуацию на реальных примерах — чудесном ЖК «Новые горки» (снимаю перед ними шляпу, они одни из первых, кто отважился сдавать квартиры с ремонтом) и «Родина». Цена на однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м в строящихся «Новых горках» (сдача в III квартале 2023-го) — от 7,37 млн рублей. Повторю, это с готовым ремонтом. В ЖК «Родина» (сдача в I квартале 2024 года) — от 7,15 млн рублей (предчистовая отделка). В сданных домах указанных комплексов у бывших дольщиков можно приобрести аналогичные варианты за 6,3 миллиона. Как видите, экономия — миллион рублей. Можно хоть завтра заехать самим или сдать купленную квартиру в аренду.
Пока сотни экспертов рынка и сотрудники министерств думают, как сделать первичку привлекательнее, они забывают, что решающими являются два фактора при покупке: стоимость жилья и размер ежемесячного платежа.
Популярность вторички подтверждают и данные Росреестра.
Ничего страшного не происходит. Как правило, большинство обзоров рынка недвижимости сводится к одному: все очень плохо, хуже быть не может. Несмотря на существующую политическую и экономическую ситуацию, это далеко не так. Давайте обратимся к статистике, но не к ежемесячной, а годовой, и проанализируем показатели за апрель начиная с 2014 года. Неверно за точку отсчета принимать исключительно 2021-й или 2022-й, поскольку выводы будут искажены. В тот период преобладал инвестиционный спрос, подогреваемый субсидированной ставкой по ипотеке. Получается, рекорды того периода, как победа в соревнованиях с допингом, — нечистый и несправедливый результат.
Активность вторичного рынка в апреле этого года показывает, что казанцы готовы покупать. Они рассматривают недвижимость, но выбирают вторичку, потому что она банально дешевле.
Катастрофы не наблюдается. Да, нет прежних рекордов, но отсутствует и «допинг» или «приданое». А так показатели среднегодовые. Да, их можно улучшить, например, сказать, что предстоит денежная реформа или, программа льготной ипотеки полностью свернут.
Инвестиции в недвижимость — это история не про вход и покупку, а про выход и продажу
О бедном инвесторе замолвите слово
Инвестиции в недвижимость — это история не про вход и покупку, а про выход и продажу. Поэтому до покупки «долевки» у вас должно быть понимание, как быстро при необходимости вы сможете ее продать и на каких условиях. Главное, ответьте себе на вопрос, подкрепленный расчетами: стоит ли инвестировать в ипотеку, даже если это льготная ставка?
Рассмотрим на примере Светланы. В начале 2022 года наша героиня купила чудесную однушку в ЖК «Дубрава 2.0» за 6,4 млн рублей с минимальным первоначальным взносом и ипотечным платежом в 40 тыс. рублей в месяц. На данный момент квартиры в этом доме подаются за 6,6 млн, в продаже не менее пяти вариантов. Ну как продаются… По этой стоимости они заявлены в рекламе. А теперь рассчитаем потери Светланы: первоначальный взнос — 640 тыс. рублей, платежи и страховки за все время — 700 тысяч. Она уже потратила 1,5 млн рублей.
Светлана хочет продать эту квартиру (ей обещали, что к концу строительства жилье будет стоить 8 млн рублей), но жилье под обременением. Покупателю нужно оплатить долг — 5,6 миллиона. Итог убытка — 500 тыс. рублей. Вам вопрос: как проступить Светлане — подождать и платить ипотеку или продать сейчас, зафиксировав убыток?
Инвесторам новостроек грозят не только эти неприятности. Расквитавшись с блогерами типа Елены Блиновской и Лерчека, ИФНС вплотную займется ими. При продаже двух и более квартир за один год налоговая может квалифицировать сделки как предпринимательскую деятельность. А теперь, положа руку на сердце, честно себе ответьте на следующие вопросы: до продажи вы владели недвижимостью менее одного года? Вы покупаете и продаете квартиры с определенной регулярностью? Имейте в виду, ИФНС может проверить три предшествующих года. Именно в пределах этого срока она смотрит, сколько было сделок.
Вы или члены вашей семьи не проживали в данной квартире или не были зарегистрированы? Вы реализовали в этом году два или более объекта недвижимости? Если у вас четыре положительных ответа, то ваши шансы заинтересовать налоговую увеличиваются.
Обратите внимание, что в каждом конкретном случае ведомство оценивает все обстоятельства и только потом сделает вывод о наличии или отсутствии предпринимательской деятельности. Будьте готовы к продолжительным объяснениям. Если вы докажете налоговой или суду, что квартиры приобретались для семейных нужд, а продали их по причине непредвиденных финансовых трудностей (свадьба сына или развод), то вам повезло и доначисления налога не будет. Но не расслабляйтесь: даже если сейчас налоговая примет ваши объяснения, то следующие два года лучше притаиться и недвижимость не продавать. А при покупке жилья целесообразнее ее оформить на другого члена семьи, например любимую тещу или сестру супруги. Иначе могут назначить проверку за три года и доначислить налог и за 2023-й.
Рынок Казани захватывают псевдостудии
Как доли в «ленинградках» притворяются студиями
Самыми востребованными вариантами по-прежнему остаются бюджетные небольшие квартиры. И чем площадь меньше, тем она подъемнее для покупателей. На этом фоне рынок Казани захватывают псевдостудии. Что такое студия? Это помещение с минимальным количеством внутренних перегородок. Например, кухонная зона может находится в одном пространстве с жилой. В столице РТ продают студии от 8 до 18 «квадратов». И вот бывшие неликвидные «ленинградки» на первых этажах превращаются в новомодные студии. Понятно, что это делают для повышения ликвидности и стоимости при продаже.
Давайте подсчитаем. Трешка на первом этаже в Азино стоит 6,5 млн рублей. Затраты на ремонт обойдутся примерно в 2 миллиона. Делим на четыре студии (на четыре, потому кухня с частью коридора тоже может сойти за нее). Каждая продается по 2,5 миллиона. Итого — 1,5 млн рублей прибыли после реализации проекта. Конечно, это плюсы для продавца, но для покупателя есть минусы.
Проблема с документами. Вместо права собственности на студию в 18 кв. м у покупателя будет доля в общей собственности с разделением права пользования. Продать ее без согласия собственников других студий не получится. Если у соседа проблемы с банком или арест имущества, то обременение наложат на всю квартиру.
Финансовые потери. Купить долю, конечно, можно, однако с реализацией без потерь будут проблемы. Например, по ипотеке такой объект купить невозможно. Перепланировку с четырьмя кухнями и санузлами могут признать незаконной и потребовать привести квартиру в первоначальное состояние.
Гарантированные проблемы с соседями. Это ожидаемо. Представьте: у них на площадке вместо одной квартиры появилось четыре. Более того, квартиры в подъездах коридорного типа стоят дешевле. Так как в законодательстве нет понятия «квартира-студия» (т. е. жилье, образованное из кухни или зала), возникнут проблемы и с согласованием перепланировки. Позиция администраций районов и судов однозначно негативная по этому вопросу.
А так рынок недвижимости Казани чувствует себя нормально, его не штормит.
Подытожим. Переуступки не продаются по ценам прайса застройщика и с той доходностью, которую обещают клиентам. Часто покупатели выходят в ноль или минус, т. к. уже не могут платить по ипотеке, а квартира все не продается.
Перед покупкой с целью инвестиции надо очень (!) тщательно выбирать проект и анализировать, сколько стоит готовое жилье в конкретном районе и в сданных очередях застройщика. Зачастую уникальность каждого нового проекта жилого комплекса надумана. В перспективе у вас никто не купит квартиру дороже на 20% только из-за того, что в этом доме другое остекление балконов, другой цвет фасада или улучшенная отделка подъездов. С целью инвестиций выбирайте усредненный вариант. А «доли-студии» впоследствии может постигнуть судьба незаконных таунхаусов в Казани. Будьте осторожны. При покупке проверяйте документы и думайте о возможных последствиях.