«Людям не до квартир»: как мобилизация ударила по продажам жилья в Казани | БИЗНЕС Online
Осенью спрос ушел в пике, а банки стали поднимать ипотечные ставки — риски растут
«Сентябрь рынок недвижимости начал за здравие, а закончил за упокой», — говорят участники рынка недвижимости РТ. Спрос обвалила мобилизация, хотя вроде бы и ненадолго, так что цены на жилье не снижаются. Инвесторы, в сердцах плюнув на дорогущую Казань, ищут объекты на окраинах агломерации, а люди побогаче вкладываются в Турцию и Эмираты. Пребывая в легком шоке, девелоперы все же готовят новые проекты и рассчитывают на стабилизацию в ноябре. «Кажется, скоро будут появляться предложения — купи квартиру сейчас, а заплати через 5–10 лет», — надеются эксперты. Подробности — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Оценки глубины падения продаж жилья разнятся. Активность покупателей упала на 15%
Только-только рынок Казани стал оправляться от последствий начала специальной военной операции, как 21 сентября в России объявили частичную мобилизацию. Призыв мужчин трудоспособного возраста в меньшей степени бьет по трудовым ресурсам застройщиков — опрошенные «БИЗНЕС Online» компании заявляют о 10–20 мобилизованных. Подобное количество, по их словам, некритично для стройки. Таким образом, краны не встали. Зато мобилизация затронула спрос и продажи нового и вторичного жилья.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Казани к октябрю достигла 144 тыс. рублей, гласят данные портала Restate.ru. Эксперты отмечают, что цены второй месяц продолжают расти согласно темпам инфляции.
В Казани и Татарстане цены на новое жилье не снижаются. В то же время прецеденты есть в Москве. Например, Level Group, входящая в топ-50 компаний РФ по версии единого ресурса застройщиков, объявила о снижении цен на 30% до 31 октября. «И это не распродажа „по-русски“, на которой за день до снижения повышают цену, — говорит руководитель агентства „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Вопрос в том, смогут ли потом достроить эти жилые комплексы. Хотя если маржа застройщика не менее 40 процентов, то это нормально».
Цена вторички падает и в Набережных Челнах. Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке с начала специальной военной операции снизилась на 400–500 тыс. рублей, говорят в агентстве недвижимости «Кама». А по новостройкам все стабильно — цена не растет и не падает. Собственно, девелоперам в данном случае незачем снижать цены: проектное финансирование позволяет строить новые объекты, так что старые можно продавать по графику год-полтора.
Кто снимает сливки с кризисного рынка?
Что касается статистики за сентябрь, то число сделок с новостройками выросло в Татарстане за год на 9%. Однако рынок вторички Казани по сравнению с сентябрем 2021-го потерял 45% продаж. По республике вторичка упала до 5,1 тыс. сделок, это на 26% ниже сентябрьского показателя прошлого года.
Итоги трех кварталов не радужные. В сравнении с 9 первыми месяцами 2021-го число сделок на вторичке Татарстана, включая Казань, упало в 1,5 раза до 77 тысяч. В плюсе по результатам трех кварталов только новостройки, которые правительство РФ продолжает поддерживать относительно дешевыми деньгами через субсидируемые бюджетом ипотечные программы. Итог закономерен — число сделок с новой недвижимостью по РТ выросло на 7% до 14 тысяч.
Приглядимся к продажам новостроек Казани в разрезе застройщиков. По данным аналитического портала «Сравни дом», в сентябре по числу проданных квартир лидирует «Ак Барс Дом», на втором месте «Унистрой». По сравнению с июнем обе компании увеличили продажи на 100% и 61% соответственно. Замыкает первую тройку ТСИ. СМУ-88 потеряло по сравнению с июнем 43% сделок, а продажи группы компаний «ПИК» упали на 46%. Такое снижение у москвичей эксперты объясняют относительно низкими ценами на старте продаж первого для ПИК жилого комплекса в Казани — «Нокса парк».
Суммарно застройщики столицы РТ за сентябрь продали 445 квартир, что на 20% выше провального июня, но спад продаж у отдельных застройщиков настораживает.
Месяц назад и застройщики, и риелторы в расчете на дешевые жилищные кредиты ожидали осеннего бума продаж. Но сентябрьское снижение ключевой ставки ЦБ до 7,5% не вернуло рынок ипотечного кредитования на уровень 2021 года. Число сделок с ипотекой по результатам 9 месяцев снизилось на 7% до 49 тысяч. Банки после начала мобилизации вопреки щедрости ЦБ стали поднимать ставки по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, Сбербанк и ВТБ повысили ставки на 0,5%, в среднем до 10,4% годовых, «Уралсиб» поднял ставки сразу на 1,5% до 12,9%.
Поведение банков нестандартное. Там, скорее всего, не хотят, чтобы у них брали ипотеку, потому что высоки риски невозврата: кто-то потеряет работу из-за неизбежного экономического кризиса, кто-то из мобилизованных будет ранен или погибнет.
Неясно будущее «путинской» ипотеки под 7% годовых, хотя семейную ипотеку в октябре продлили до 1 июля 2024 года. Банк России на прошлой неделе опубликовал доклад, в котором опасается роста выдачи ипотеки с субсидией от застройщика по околонулевым ставкам. «Льготная ипотека от застройщика» на первый взгляд кажется выгодной для граждан из-за снижения ежемесячных платежей, — говорится в сообщении Центробанка. — Однако цена приобретаемой недвижимости оказывается существенно завышенной. При необходимости продать квартиру (например, в случае потери дохода или переезда) это будет трудно сделать без убытка. То есть вырученных средств может не хватить для погашения кредита. Также при досрочном погашении такого кредита расходы заемщика выше, чем при классической ипотеке. Ряд банков в свою очередь может недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен создает ложные ориентиры для всего рынка».
Регулятор намерен «душить» банки повышенными надбавками и требовать увеличения резервов. Опасения ЦБ РФ небеспочвенны. Например, квартира со ставкой 7% годовых стоит 6 млн рублей, а при ставке 0,01% — на 1,2–1,5 млн рублей дороже. Застройщики, конечно, считают, что запрет Центробанка только навредит рынку.
Инвесторам не по вкусу казанский «бетоний»: из-за высоких цен спрос перетек на окраину агломерации, в Турцию и Эмираты
В конце лета – начале осени, несмотря на рост цен и падение продаж вторички, на рынок нового жилья вернулись так называемые инвесторы. Благодаря им доля продаваемых «однушек» и гостинок выше, чем семейных 2–3-комнатных квартир. Но ситуация меняется. «Центр Казани интересует реже. Предпочитают жилье на окраинах или за городом в агломерации из-за низкой цены квадратного метра», — рассказывает участник рынка.
Сравним сроки окупаемости новой «однушки» в Зеленодольске и Казани на основе объявлений Avito. В первом случае новая «однушка» стоимостью 3,4 млн рублей окупится за 28 лет при цене ежемесячной аренды в 10 тыс. рублей. Возьмем среднюю цену «однушки» в новостройке в Кировском районе за 4 млн рублей. При средней стоимости аренды в 17 тыс. рублей собственник жилья в Кировском районе окупит квартиру через 19,5 года.
Сегодня инвесторы предпочитают вкладывать в «бетоний» относительно небольшие суммы. Часто это 2–3 млн рублей, которых в обжитых районах Казани хватит на первоначальный взнос, а на окраине и в агломерации — чтобы оплатить до 60–70% стоимости новой «однушки». Выбор очевиден.
А как обстоят дела с отдачей от инвестиций в «бетоний» в других крупных городах РТ? В Набережных Челнах средняя цена однокомнатной новостройки — 3,5 млн рублей, а стоимость аренды составляет около 15 тысяч. В этом случае инвестиция окупится через 19,5 года. В Альметьевске средняя цена новой «однушки» — 4,3 млн рублей, а стоимость аренды колеблется на уровне 12 тыс. рублей в месяц. В этом случае собственник окупит вложенные деньги через 30 лет. А что с Нижнекамском? На Avito нет предложений о продаже новостроек в третьем городе республики по числу жителей. Проблема в том, что рынок жилья там «перегрет». В 2020 году на первичном и вторичном рынках Нижнекамска находилось свыше 1 тыс. нереализованных квартир. Судя по агрегаторам объявлений, спрос за два года не появился. Отметим, что с 2018-го в городе не ввели ни одного квадратного метра коммерческого многоквартирного жилья, его в столице нефтехимиков строит только Госжилфонд.
В условиях кризиса инвесторы начинают уходить с отечественного рынка жилья. Инвесторы из Татарстана стали чаще вкладывать в недвижимость Турции, Объединенных Арабских Эмиратов, говорят эксперты.
Прогнозы: девелоперы в легком шоке, но готовят новые проекты и рассчитывают на стабилизацию в ноябре
Экономика влияет на застройщиков: число выданных разрешений на строительство нового жилья в Казани не радует. Управление градостроительных разрешений города не обновляет данные с 12 августа. Низкая активность девелоперов пока не отразилась на текущей статистике ввода жилья в Татарстане, но в минстрое РТ уже готовятся к трудностям в следующем году.
Новые проекты все-таки начинают. В сентябре СМУ-88 заложило первый камень реновации территорий у речного порта. Группа компаний «ЖИК» в партнерстве с ижевским «Комосстроем» готовится запустить проект реновации промышленного парка «Коламбия» неподалеку от новой магистрали 100-летия ТАССР. В планах застройка бывшего завода «Холод» московской ПИК, новые ЖК в Березовой роще Казани. В Набережных Челнах на финишную прямую вышел проект редевелопмента территории ЗЯБа
Перейдем к прогнозам.
«Застройщики пребывают в легком шоке. Кажется, скоро будут появляться предложения: купи сейчас, а заплати через 5–10 лет», — предположила Гизатова. Такой ход, по мнению эксперта, необходим строительным компаниям, чтобы получить первоначальные взносы, закрепиться на рынке и ждать лучших времен.
Авторы материала: Иван Скрябин, Валерия Купцова
Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press / www.globallookpress.com
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Блог о недвижимости
Остались вопросы?
Оставьте заявку на консультацию и мы обязательно перезвоним
или позвоните по телефону