Снять квартиру с хорошим ремонтом в привлекательной локации и по приемлемой цене — почти то же самое, что выиграть в лотерею. Нередко поиск квартиры превращается в настоящее испытание. Еще хуже — когда после десятков просмотров квартир нужный вариант найден, но внезапно вскрываются неприятные факты: долги за коммуналку, сломанная мебель или насекомые. 

«Клиентов много, а предложений становится все меньше»

Рынок съемного жилья вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев охарактеризовал как стабильный. По его словам, сегодня нет такого высокого спроса на съемные квартиры, как это было в 2021 году, когда стоимость квартир на первичном и вторичном рынке взлетела, из-за чего потенциальные покупатели перешли в категорию арендаторов. 

Руководитель отдела аренды агентства недвижимости «ФЛЭТ» Мурад Сапаров рассказал о совершенно противоположной картине. Он отметил, что спрос очень высокий. 

– Клиентов много, а предложений становится все меньше. Все объекты, которые появляются в базе агентства недвижимости, являются самыми ликвидными на данный момент, – сказал собеседник KazanFirst. 

Сапаров добавил, что в дальнейшем спрос на съемные квартиры будет расти. Самый «жирный» период для арендодателей – август и начало сентября. Ведь именно тогда большинство обучающихся из других городов приезжают на учебу после каникул или выпуска из школы. Напомним, что в столице Татарстана их больше 160 тысяч. Не всем хватает мест в общежитиях от университетов, поэтому многим приходится самостоятельно снимать жилье. По статистике, в августе и сентябре на одну квартиру приходится 10 желающих ее снять. 

Самым популярным жильем в аренду по-прежнему остается однокомнатная квартира первичного фонда и «двушка» вторичного. Причина, как правило, одна – доступная цена. Самые предпочтительные районы  – Вахитовский и Ново-Савиновский. Далее по востребованности идут Советский, Приволжский, Московский, Кировский и Авиастроительный. 

Что касается цены, то, по словам Андрея Савельева, она не выросла: однокомнатная квартира в «хрущевке» в среднем стоит 15-20 тысяч рублей.  Цены на «однушку» с косметическим ремонтом варьируются от 18 до 23 тысяч, не считая коммунальных услуг. Двухкомнатную квартиру можно снять за 25-30 тысяч рублей.

Чуть повыше цифры назвал Сапаров. По данным его компании, средняя цена по городу на однокомнатную квартиру начинается от 22-25 тысяч рублей и выше.

– Найти квартиру в аренду можно как по прошлогодним, так и по позапрошлогодним ценам, – говорит  руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. – Сказать, что есть дефицит и какие-то предпосылки для повышения стоимости, нельзя. Есть большое количество предложений с хорошей локацией, причем по дешевой цене. 

Подводные камни при снятии квартиры 

Однако радоваться большому выбору съемных квартир и низким ценам частный специалист по недвижимости Тимур Гараев не советует. Эксперт говорит, что есть искаженное представление о ценах и объеме предложения квартир на рынке, сформированное на фейковых объявлениях на «Авито». 

По открытым данным, доля «Авито» в сегменте объявлений о недвижимости составляет 40%, ЦИАН же, для примера, занимает всего 22,2%. При этом на рынке недвижимости Казани площадка ЦИАН не пользуется таким спросом среди местных, как, например, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга. 

– В связи с чем большая популярность «Авито» среди пользователей объясняет повышенный интерес к ней и со стороны любителей легкой наживы. Поэтому большую часть рисков для будущих арендаторов в Казани несет именно взаимодействие на этой площадке, – подчеркивает Гараев. – Например, квартира в Ново-Савиновском районе за 14-15 тысяч рублей с евроремонтом. Однако подобные предложения носят рекламный характер и созданы для лидогенерации, то есть для сбора контактов. В реальности данной квартиры по предлагаемой цене не существует. Далее клиент попадает в базу для обзвона и страдает от навязчивых риелторов, которые начинают предлагать квартиры по цене выше и с ремонтом хуже, – пояснил Гараев. 

Эксперт предлагает еще раз заглянуть на сайт с многочисленными объявлениями съемных квартир. Вот пример такой квартиры с аккаунта-однодневки. Эксперт обращает внимание, что аккаунт создан сегодня и с него же сразу выставлено объявление. 

– Данной квартиры не существует - это можно понять по низкой цене для этой локации. Большинство студентов мечтают жить в районе улице Вишневского, так как в пешей доступности находится множество вузов, – подметил Гараев. 

Похожей схемой обмана пользуются и мошенники, которые уже действуют вне рамок закона. Они, в отличие от риелторов, не говорят, что данная квартира сдана буквально десять минут назад и не предлагают другие. Мошенник заверит, что является собственником квартиры, по которой позвонил человек, но из-за повышенного на нее спроса требуется внести предоплату от трех тысяч рублей до половины стоимости аренды квартиры, чтобы её забронировать. При этом «собственник» убеждает, что это выгодное предложение, так как не нужно платить риелторам комиссию в размере 50-70% от стоимости ежемесячной аренды жилья.

В пример собеседник привел случай прошлого года. Мошенница из Саратова три месяца «сдавала» казанцам несуществующее жилье. Общая сумма ущерба составила более 50 тысяч рублей.

Чтобы избежать таких пустых объявлений, Гараев предлагает рабочий «лайфхак», по которому опытные риелторы отличают фейк от настоящего объявления. Вот пример объявления от агентства недвижимости по реалистичной цене для данной локации. В Кировском районе цены на жилье ниже, чем в других, но выше, чем в Авиастроительном районе:

Собеседник обращает внимание на то, что объявление квартиры опубликовано месяц назад и набрало более трех тысяч просмотров. 

– Я уверяю вас, что данная квартира, если была реальная, в сезон была бы сдана в день публикации объявления, – отмечает Гараев. – В целом звонок по данному объявлению ничего криминального не сулит, просто после звонка в агентстве вам скажут, что квартира сдана буквально 10 минут назад и будут предлагать другие варианты квартир, которые чаще всего либо намного дороже, либо сильно хуже по состоянию ремонта, – пояснил собеседник. 

Вот рекордсмен среди объявлений по просмотрам. Нереальная цена для квартиры на улице Арбузова в сезон, да еще с такой обстановкой в квартире. За более чем 10 тысяч просмотров квартира не снята с публикации и успешно выполняет роль сборщика контактных номеров.

Для того, чтобы убедиться, что вышеназванный лайфхак с просмотрами работает, посмотрим на объявление следующей квартиры. 

Цена для однушки в пятиэтажном доме вполне рыночная. Количество просмотров менее 500 за сутки и в последующем больше 1,5 тысяч не поднимется, так как максимальное количество просмотров объявление на «Авито» набирает в первые два дня после публикации.

И самое главное — обратим внимание на аккаунт. Это не просто реальный человек — это собственник, который имеет пятилетнюю историю аккаунта с 2018 года. Всегда стоит просматривать активные и завершенные объявления продавца: по ним вы сможете понять, что из себя представляет человек на том конце телефонного провода. Особое доверие к аккаунту вызывает фотография человека. Это значит, что собственник честен и открыт к сотрудничеству.

Пример аккаунта риелтора на «Авито», который имеет историю публикаций и готов к сотрудничеству (Рис.14). На фотографии профиля реальное лицо человека, есть отметки «Документы проверены», «Телефон подтвержден».  

– Скажу по секрету, что отметке «Документы проверены» можно вполне доверять, так как для её получения необходимо пройти верификацию по настоящему паспорту, телефон же может подтвердить абсолютно любой человек. Имейте это в виду, –  подметил Гараев. 

Лайфхаки от риелтора 

Тимур Гараев поделился рекомендациями при самостоятельном поиске жилья через «Авито» в Казани:

1. Чтобы не попасть в базу «обзвона» навязчивых риелторов или мошенников, купите для этих целей новую сим-карту, чтобы не раскрыть свой настоящий номер. Продвинутым вариантом станет использование электронных сим-карт и услуг подменных номеров операторов.

2. Внимательно изучите объявление перед звонком, обращая особое внимание на дату публикации и профиль, с которого она была сделана.

3. Если же не удалось избежать нежелательного разговора, ни в коем случае не соглашайтесь на дистанционную предоплату для бронирования квартиры. Помните, что все расчеты должны быть произведены после подписания договора найма (аренды) с собственником непосредственно в квартире. 

— Кстати, если вы внимательно отнесетесь к совету о порядке расчетов в квартире, то сможете избежать еще одного риска на рынке аренды жилой недвижимости в Казани – риском быть обманутым сотрудниками ИА (информационных агентств), – подметил эксперт. 

На уловки подобных агентств попадаются чаще всего приезжие из малых городов, которые впервые сталкиваются с рынком аренды в Казани. И те граждане, которые пытаются сэкономить на комиссии риелтора или агентства недвижимости. Услуги ИА стоят всегда меньше как минимум в два раза, чем среднерыночные услуги риелтора (50-70%), поэтому уговоры их сотрудников на первый взгляд звучат как очень выгодное предложение.                    

Признаки, что вы столкнулись с ИА:

1. Вас пригласили в офис и вы согласились приехать.

2. По приезде в офис с вас требуют предоплату вперед, без выезда на квартиру и сопровождения сделки, а взамен предлагают список квартир из «секретной базы».

С вышеуказанными проблемами чаще всего сталкиваются арендаторы с ограниченным бюджетом либо те, кто изначально не согласен сотрудничать с риелторами из-за высокой стоимости их услуг. Однако работа именно с профессионалами рынка с хорошей репутацией позволяет максимально минимизировать риски при найме жилья. Опытный риелтор не только знает историю сдаваемой им квартиры, но и выступает посредником в переговорах между арендодателем и арендатором, потому как в равной степени заинтересован и получить комиссию за услуги, и сохранить на будущее партнерские отношения с собственником квартиры.

Перед тем, как начать работу с риелтором, Гараев рекомендовал изучить отзывы от его предыдущих клиентов и не бояться спрашивать ссылки на его социальные сети. Профессионалы рынка активно ведут соцсети и сильно дорожат своей репутацией. Мошенники же не ведут соцсети никогда.

Кстати, особое отличие «Авито» от ЦИАН состоит в том, что только ЦИАН как площадка, специализирующаяся на недвижимости, ведет специальный «Каталог риелторов ЦИАН», в котором можно выбрать подходящего специалиста.

– Скажу сразу, правила там строгие и попасть туда случайному человеку практически невозможно. Лично я, чтобы дойти до уровня «Профи», на ЦИАН потратил три года, – поделился Гараев.  

Но даже работая с риелтором, эксперт напоминает использовать золотое правило расчетов: «все расчеты должны быть произведены после подписания договора найма (аренды) сначала с собственником, а потом с риелтором, находясь непосредственно в квартире». И если риелтор после проведенной работы просит вас оставить отзыв – не отказывайтесь, а вспомните, что именно на эти отзывы ориентировались вы при выборе специалиста.  

15.07.2023

Автор материала: Анастасия Марухина

KazanFirst