«Складывается впечатление, что в налоговой есть отдельный сотрудник, которому поручили максимально сложно и запутанно вносить изменения в действующий Налоговый кодекс и двояко отвечать на вопросы налогоплательщиков»
О чем нужно помнить при подаче налоговой декларации
Учитывая сложности налогового законодательства, скоро наравне с доктором, юристом, репетитором должны появиться семейные налоговые консультанты. Потому что разобраться в перипетиях, разъяснениях минфина самостоятельно практически невозможно.
Было бы здорово, если на сайте ИФНС разом выложили бы все варианты законного ухода от налогов при продаже недвижимости. И написали бы доступным языком простому обывателю. А то складывается впечатление, что в налоговой есть отдельный сотрудник, которому поручили максимально сложно и запутанно вносить изменения в действующий Налоговый кодекс и двояко отвечать на вопросы налогоплательщиков.
Сейчас в самом разгаре декларационная кампания – 2024. И если вы в прошлом году продали, получили в дар или обменяли недвижимость, то до 30 апреля необходимо подать в декларацию о полученных в 2023-м доходах по форме 3-НДФЛ. Но есть счастливчики, которым, несмотря на произведенные продажи и полученные квартиры, отчитываться в налоговую не нужно.
Оплатить налог, исчисленный в декларации, необходимо до 15 июля 2024 года. Перед подачей документов нужно помнить о таком параметре, как минимальный срок владения. Это срок, по истечении которого у собственника недвижимости не возникает обязательств по уплате НДФЛ при продаже. По общему правилу, минимальный срок владения — пять лет, т. е. через пять лет владения вы можете продавать свою недвижимость на любых условиях и за любую цену. Но есть сокращенный, скажем так, льготный срок минимального владения. Он составляет три года, но при следующих условиях:
- жилье подарено или получено по наследству от близкого родственника;
- приватизировано;
- получено по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным.
Семьи с двумя детьми вообще могут не заморачиваться с этими сроками и продавать в удобное для них время, главное — соблюсти пять условий согласно п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:
- Детям не более 18 лет или не более 24 лет, если они учатся очно. Возраст считается на дату, когда зарегистрирован переход права на проданное жилье. Для усыновленных детей это правило тоже действует.
- Семья не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, купит новое жилье.
- Кадастровая стоимость проданного жилья до 50 млн рублей, а площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного.
- На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше купленной квартиры.
Теперь разберемся со сроками владения. Как правило, начало срока владения отсчитывают с момента регистрации права собственности (посмотрите выписку из ЕГРН). Но и тут есть исключения:
- если объект вам достался по наследству, то срок отсчитывается с даты смерти наследодателя;
- если квартира приобретена по договору долевого участия, то срок отсчитывается с даты полной оплаты застройщику, даже если это ипотечный кредит. Если позднее вам придется доплачивать за лишние метры, то эта доплата не учитывается.
Больше всего путаницы в 2023 году было по продажам парковок, сделкам нерезидентов и участников СВО и апартаментам. Давайте пойдем по порядку.
Какие есть нюансы?
«Если с квартирой по ДДУ исчисление права собственности начинается с даты полной оплаты по договору, то с паркингом — исключительно с даты регистрации собственности»
Машино-места и паркинги в новостройках
Основная «засада» — в правильном определении срока владения. Почему-то многие уверены, что если парковка и квартира приобретены по договору долевого участия в один день, то и срок владения для целей налогообложения будет одинаковым. Но это не так!
Если с квартирой по ДДУ исчисление права собственности начинается с даты полной оплаты по договору, то с паркингом — исключительно с даты регистрации собственности (смотрим в выписке из ЕГРН).
Рассмотрим на примере Рената. Он приобрел по ДДУ в декабре 2020 года квартиру за 5 млн рублей и парковку за 300 тыс. рублей. В декабре 2023-го Ренат оформляет право собственности на объекты и продает парковку за 750 тыс. рублей, а квартиру — за 9 млн рублей. Жилье у Рената единственное, он полностью произвел оплату по ДДУ в декабре 2020 года. Соответственно, у него прошел минимальный срок владения по квартире и он освобождается от налогов с ее продажи.
А с паркинга ему придется заплатить налог 58,5 тыс. рублей. Ведь право собственности у него «свежее», декабря 2023 года, и расчет будет следующий:
750 тыс. — 300 тыс. = 450 000*13%.
Вторая «засада» с парковками заключается в том, что прошла переоценка кадастровой стоимости и она достигла таких высот, что совсем оторвалась от рыночной. Например, кадастровая стоимость парковки на Юго-Западной составляет 1,3 млн рублей, при том что ее продажная цена в 2 раза ниже. И тут не выдерживается условие 70% кадастровой стоимости.
Если в договоре купли-продажи цена ниже, чем 70% кадастра, то доходом считается не цена продажи, указанная в ДКП, а сумма, равная 70% кадастровой стоимости.
Давайте опять рассмотрим на примере Рената. Предположим, что кадастровая стоимость парковки Рената 1,4 млн рублей. 70% от кадастровой стоимости составляет 980 тыс. рублей. И расчет уже будет другой
980 тыс. (а не продажная 750 тыс. рублей!) — 300 000 = 680 000*13% = 88,4 тыс. рублей.
Поэтому будьте бдительны!
«Обратите внимание, что налоговые нерезиденты при продаже недвижимости, которой владели меньше минимального срока владения, заплатят НДФЛ не 13 процентов, как среднестатистический россиянин, а 30»
Налоговые нерезиденты
Это вторая актуальная тема, ведь в 2023 году на ПМЖ за рубеж уехало много россиян. Тут тоже главное — не путаться: чтобы стать нерезидентом, необязательно быть иностранным гражданином или работать за границей.
Кстати, если бы Лев Толстой, Федор Достоевский или Антон Чехов жили в наше время, то наверняка считались бы налоговыми нерезидентами, т. к. они много времени проводили за пределами России.
Вы являетесь налоговым нерезидентом, если пробыли за пределами Родины более 183 дней в течение 12 месяцев, следующих подряд. При этом внутри года ваш статус может меняться и окончательно для конкретного календарного года он фиксируется только 31 декабря, а не на момент сделки!
Например, если Ренат уехал в августе 2023-го, то в год отъезда он останется резидентом. А если раньше, в феврале, то уже становится нерезидентом. И при продаже недвижимости ему нужно заранее все продумать.
Обратите внимание, что налоговые нерезиденты при продаже недвижимости, которой владели меньше минимального срока владения, заплатят НДФЛ не 13%, как среднестатистический россиянин, а 30%.
Однако резиденты тоже не всегда платят налоги при продаже недвижимости! Если они владели ей более трех или пяти лет, то они освобождены от налога. С 2019 года в Налоговом кодексе произошло много изменений, читайте федеральный закон №424-ФЗ.
Таким образом, на нерезидентов также распространяются сокращенные сроки владения, если продаваемое жилье получено по наследству или дарению от близкого родственника.
Еще одна хорошая новость. Налоговый нерезидент вправе не платить налог, если у него двое детей и он попадает под пять условий п. 2.1 ст. 217 НК РФ.
К сожалению, нерезидент не сможет уменьшить доход от продажи квартиры на сумму, за которую он ранее ее приобрел. Читаем письмо министерства финансов РФ № 03-04-05/30162 от 21.04.2021.
И не путайтесь: важен статус продавца на 31 декабря года, в котором он получил деньги от покупателя, а не его статус в день сделки. Если на дату передачи денег продавец — резидент, а 31 декабря — нет, придется платить НДФЛ 30% и без применения расходов.
Вообще, над этой группой тучи постепенно сгущаются. И вполне вероятно, после блогеров налоговая вплотную займется ими.
Уже сейчас ИФНС планирует обязать банки проверять резидентство клиентов по геолокации. Как это будет выглядеть? Банки начнут контролировать местоположение при заходе в онлайн-приложение, и, если выявят признаки, что человек находится за границей, запросят у него подтверждение резидентства и передадут данные в федеральную налоговую службу, которая с радостью будет применять ставку 30, а не 13%.
Как тогда избежать налога нерезиденту при продаже недвижимости? Может ли нерезидент подарить жилье близкому родственнику-резиденту для последующей продажи?
Да, и при этом близкий родственник не будет платить НДФЛ как с дарения, так и при продаже, если цена в ДКП равна стоимости приобретения дарителем.
Допустим, Ренат купил квартиру за 7 млн рублей и подарил ее маме, а она в этом же году продала за 7 млн рублей. Сразу возникает вопрос об уплате НДФЛ, т. к. квартира находилась в собственности мамы менее трех лет.
По старым правилам, маме платить налог пришлось бы со всей суммы за минусом вычета в 1 млн рублей, т. е. 780 тыс. рублей.
Однако согласно федеральному закону от 29.09.2019 №325-ФЗ, теперь есть возможность учитывать при продаже подаренной квартиры расходы, понесенные дарителем.
Т. е. в нашем примере мама не будет платить налог, т. к. база для НДФЛ равна нулю (7 млн — 7 млн).
Отличная схема, но стоит учитывать п. 22 письма ФНС от 10.03.2021 №БВ-4-7/3060@ — о последствиях прикрывающих сделок. Налоговая, которая получает информацию от Росреестра, может предположить, что цель таких сделок— уменьшить НДФЛ. Тем более если дарение и продажа прошли за пару месяцев. Последствия печальны: прикрывающую сделку не учитывают, будет считаться, что квартиру продал нерезидент. А это значит, что ставка — 30% и никаких вычетов.
Еще одно заблуждение, что, если квартиру нерезидента будет продавать до доверенности резидент, получится избежать налога. Этот вариант не сработает — читайте Гражданский кодекс РФ.
Неважно, что квартира нерезидента продается по доверенности, для налоговой он все равно остается продавцом. Ведь он собственник недвижимости. Следовательно, и доход принадлежит ему, а не доверенному лицу.
И еще один момент — со сроком расчета. По закону считается, что собственник получил доход в тот день, когда деньги поступили доверенному. И неважно, когда тот передал их доверителю.
Участники СВО и продажа недвижимости
К сожалению, никаких послаблений при продаже недвижимости у ветеранов боевых действий в СВО пока нет. При этом много говорилось о законопроекте №447372-8, по которому не облагается НДФЛ продажа одной недвижимости в год для ветеранов, инвалидов боевых действий или супруги погибшего участника. Но он так и завис на первом чтении.
«Владельцы апартаментов не могут рассчитывать на сокращенный трехлетний срок владения по причине того, что это их единственное жилье»
Налоги при продаже апартаментов
В Казани появляется все больше апартаментов. Несмотря на то что они внешне ничем не отличаются от многоэтажного жилого дома и даже продаются по ДДУ, при продаже вы должны учитывать несколько моментов:
1. Владельцы апартаментов не могут рассчитывать на сокращенный трехлетний срок владения по причине того, что это их единственное жилье. По закону апартаменты не относятся к жилым помещениям. А значит, это нежилые помещения, как офис, парковка или баня.
2. Срок владения апартаментами для продажи будет считаться с даты, когда вы зарегистрировали право собственности, а не с даты оплаты по ДДУ. Это поправка касается исключительно квартир.
На самом деле существует множество законных способов ухода от налогов. Главное, вникнуть во все нюансы сделки и выбрать подходящий именно вам. И помните, что для налоговой обмена не существует, а правила «продал недвижимость дешевле — купил дороже» или «продал за миллион рублей» работают только при дополнительных условиях, и то не всегда! Иногда одна неделя в дате сделки может стоит миллиона налогов.