Эффект Набиуллиной: новость о подъеме «первоначалки» обогатила застройщиков Казани на миллиард | БИЗНЕС Online

На фоне космических цен на новостройки вперед рванула вторичка, а следом и «зáгородка»

«Обычно это первый месяц сезонного затишья», — удивляются застройщики Казани результатам мая. За последний месяц весны казанские стройкомпании увеличили выручку на 20% до 5,3 млрд рублей. Таковы последствия позиции ЦБ РФ покончить с псевдольготными ипотеками и сделать все для повышения первоначального взноса. Это подстегнуло покупателей к действиям. Впрочем, в РТ число сделок с новостройками сократилось — данный сегмент продолжает проигрывать в цене и вторичке, и загородному жилью. О ситуации на рынке — в материале «БИЗНЕС Online».

Что происходит: ситуация для мая оказалась нетипичной

Политика Центробанка продолжает ощутимо влиять на рынок недвижимости Татарстана. Последствия начала борьбы главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной с льготными и псевдольготными ипотечными программами уже отразились на рынке. Число выданных ипотек по Казани после двух месяцев роста в мае сократилось сразу на 17% до 2,6 тыс., по РТ соответствующий показатель снизился на 10% до 5,4 тыс. сделок. Такова майская статистика Росреестра по РТ.

В ипотеку покупают 70–80% квартир, поэтому снизилось и количество зарегистрированных договоров долевого участия и купли-продажи. Так, за май число сделок с новостройками Казани и РТ сократилось на 10% до 1,4 тыс., рынок вторички республики просел на 12% до 9 тыс. сделок. Отставание и по итогам пяти месяцев: рынок новостроек РТ в сравнении с 2022 годом недосчитался 32% сделок, вторичка Казани упала на 25%, а по Татарстану — на 14%.

Еще менее доступной Центробанк сделал ипотеку с 1 июня. Ведомство создало все условия для того, чтобы банки были вынуждены увеличивать первоначальный взнос по жилищным кредитам с 15 до 20%. С 1 января 2024 года для покупки жилой недвижимости потребуют не менее 30% от цены.

«Ограничиваем темпы выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом, чтобы ипотека росла именно сбалансированно», — говорила Набиуллина, выступая в Совете Федерации.

 

 

 

 

Стрессовым для рынка недвижимости этот фактор стал еще в мае, будучи слухом, — часть покупателей ускорили выход на сделки, сходятся во мнении эксперты «БИЗНЕС Online».

«Ситуация в мае оказалась нетипичной для рынка недвижимости, — подтверждает исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова. — В этом году потенциальные покупатели использовали майские праздники для поиска и решения квартирного вопроса».

Нетипичным называют минувший май и в группе компаний «СМУ-88». «Обычно это первый месяц сезонного летнего затишья. Длинные выходные плавно перетекают в сезон отпусков, который завершается к середине сентября», — говорит генеральный директор Наиль Галеев. Но в этот раз покупатели в спячку не впадали.

Выручка застройщиков Казани (без учета пригородных проектов) за месяц выросла на 1 млрд до 5,3 млрд рублей, а число проданных квартир увеличилось на 16% до 586Фото: «БИЗНЕС Online»

Клиенты принесли на эскроу-счета на миллиард больше, а средняя цена квартиры в Казани превысила 9 миллионов

Выручка застройщиков Казани (без учета пригородных проектов) за месяц выросла на 1 млрд до 5,3 млрд рублей, а число проданных квартир увеличилось на 16% до 586. Об этом сообщает аналитический портал «Дом.РФ». Понятно, что пока эти сливки снимают банки, но после достройки домов деньги получат застройщики.

 

 

 

 

Ядро продаж по-прежнему обеспечивают 10 компаний, продавших 532 квартиры на 4,9 млрд рублей. Остальные реализовали 54 квартиры на 465 млн рублей. На первом месте по сумме продаж расположилось СМУ-88, вторая строчка досталась компании «Ак Барс Дом», «Унистрой» — на третьей. На четвертое место из второй десятки взлетел «Ак таш», продавший за месяц сразу 58 квартир на 500 млн рублей. На пятом месте — подмосковное «Садовое кольцо». Во второй пятерке — московский ПИК, «Эталон», ТСИ, «Тектум». Замыкает первую десятку #Суварстроит. Однако эти цифры справедливы только в границах Казани. Если взять агломерацию — картинка будет другой. Например, вместе с «Лаишевским узлом» у #Суварстроит  было продано 98 квартир.

Так что, вопреки ожиданиям, спрос не снижается, квартиры продолжают покупать. В результате на 3% выросла и средняя цена «квадрата», достигнув в мае 184 тыс. рублей. В сравнении с маем прошлого года «квадрат» подорожал на 17%. А если сравнивать поквартирно, то собственную крышу над головой в Казани сегодня в среднем можно обрести за 9,1 млн рублей, что на 22% дороже, чем в мае 2022-го.

Продажи вторички снова опережают новостройки в 6 раз — все дело в миллионной разнице

Цена квартир в строящихся ЖК способствует росту спроса на вторичное жилье. Число сделок со вторичкой по Татарстану, как и в апреле, оказалось в 6 раз бо́льшим, чем на первичке. Цена квадратного метра б/у квартир в среднем составляет 130–135 тыс. рублей за 1 кв. м, заявляют в риелторской компании «Этажи». Ипотека с господдержкой при покупке новостройки — 7% годовых, ипотека на вторичку — от 10%.

Власти не будут поддерживать вторичное жилье льготными ипотечными программами. Напомним, в апреле президент России Владимир Путин на встрече с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко предложил подумать над льготной ипотекой для покупки вторичного жилья. Точку поставил заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин на Петербургском экономическом форуме. «Зачем обсуждать то, на что нет денег?» — сказал чиновник.

«Вторичка — здесь и сейчас, а новостройка — через 1, 1,5, 2 года», — описывает выбор клиентов директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов, отмечая рост цен на вторичку на 3–5% в сравнении с I кварталом.

С такой подачей не согласны застройщики. Во вторичку «падают» и сделки с квартирами в только сданных ЖК. Например, в структуре продаж группы компаний «Новастрой» доля таких сделок составляет 45%. «На такие лоты распространяются те же финансовые инструменты, как и на строящееся жилье: доступна льготная и семейная ипотека. Готовую квартиру можно осмотреть перед покупкой, и не придется ждать ввода в эксплуатацию», — рассказывает коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.

Вторичный рынок чувствует себя устойчивее в сравнении с первичным, сходятся во мнении эксперты. «И так прекрасно себя вторичный рынок никогда не чувствовал, несмотря на майские праздники, — говорит руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Разница между ценой новой квартиры и аналогичной на вторичном рынке составляет миллион рублей».

«Продажи на вторичном рынке недвижимости не препятствуют реализации квартир в новых домах, — говорит Латыпова и напоминает, что люди улучшают жилищные условия, покупая новое жилье взамен старого. — Не стоит забывать и о том, что старый вторичный фонд продается с дисконтом, но там нет такого продукта, который есть в новостройках. Речь о современных требованиях к строительству и о подходах к благоустройству».

По цене казанской «трешки»: новостройки теснят и загородные дома

С новостройками конкурирует не только вторичный рынок, но и загородный. Стоимость «трешки» на окраине Казани эксперты приравнивают к стоимости дома в пригородных районах.

«Этому способствуют ипотечные программы. Появились компании-застройщики, которые оптимизировали продажи, предложили постгарантийное обслуживание. Медленно, но развивается инфраструктура пригородных районов», — говорит Гизатова.

Фантастическим называют рост продаж загородного жилья в «Этажах». Количество сделок с этой недвижимостью год к году выросло на 300%. Доля проданной «зáгородки» у компании превысила долю новостроек.

«Зáгородка» не только растет, но и дорожает. Цена квадратного метра ходового дома площадью 120 кв. м с участком пяти соток в благоустроенном коттеджном поселке Казанской агломерации в среднем составляет 95–100 тыс. рублей, что на 5–10% выше начала года. Но и эта цена остается конкурентной в сравнении со стоимостью «квадрата» на вторичке и первичке Казани, говорит Галлямов. Из минусов остается транспортная доступность, удаленность садиков, школ и неопределенность перспектив развития загородных территорий.

Рынок укрепляется и в июне: прогнозы

Нетипичная для мая обстановка влияет и на первый месяц лета. «Скорее всего, не увидим снижения активности на рынке летом, если экономическая ситуация останется стабильной», — говорит Дарчинова.

«Июнь еще сохраняет динамику мая. Но стоит ожидать постепенного сезонного снижения, так как пока нет предпосылок для дополнительной активации спроса. Думаю, лето пройдет вполне спокойно, без ощутимых провалов или взлетов», — считает генеральный директор группы компаний «СМУ-88».

Стабильную обстановку летом прогнозируют в «Счастливом доме». «Спада продаж не случится, роста стоимость жилья ждать пока не стоит. Никаких революций не произойдет, если не будет вброса стихийной информации о грядущем апокалипсисе, который, как правило, не наступает», — отмечает Гизатова.

«Тенденция к росту в большей степени относится ко вторичке и „зáгородке“, — говорит Галлямов. — Не видим предпосылок для сезонного спада продаж. Если на рынок не повлияют внешние факторы, то ждем ровных итогов второго полугодия и года. Вторичка будет приближаться к ценам новостроек».

После зимнего затишья рынок недвижимости проснулся и вернулся в привычное русло, темпы продаж радуют, заявляют в компании «Ак Барс Дом». «Считаем, что результаты по итогам года окажутся однозначно не хуже, чем в 2022-м. А может, даже и лучше», — прогнозирует Латыпова.

29.06.2023

Автор материала: Иван Скрябин

БИЗНЕС Online