Застройщики анонсировали подорожание квадратного метра в новостройках на 7% к лету. Игроки рынка сообщают, что за последние полгода себестоимость недвижимости увеличилась на 5-7% из-за роста цен на стройматериалы, нехватки персонала и импортного оборудования. 

Вместе с тем в министерстве строительства и ЖКХ России подчеркивали стабилизацию цен на строительные ресурсы. Сами же застройщики в конце прошлого года отчитались, что успешно импортозаместили часть иностранного оборудования. Однако сейчас констатируется, что невысокая маржинальность не позволит застройщикам удержать цены на текущем уровне.

Шокового подорожания не ожидается, но плановая корректировка цен будет

Директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев подтвердил, что в настоящее время идет сезонное подорожание стройматериалов.

– Оно касается всех позиций, например, если брать конструктив здания, то арматура и бетон за полторы недели подорожали на 30% и 15% соответственно. И это далеко не предел. В мае ждем очередной рост стоимости цемента, – сообщил собеседник KazanFirst.

Галеев уточнил, что в разных регионах ситуация по стоимости стройматериалов может отличаться, но, тем не менее, это отразится на стоимости квадратного метра. Он также подчеркнул, что такого шокового подорожания, как в 2020-2021 годах, ждать не стоит. 

– Скорее это можно назвать плановой корректировкой, – сказал представитель строительной компании. 

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова не видит никаких предпосылок к повышению стоимости новостроек. Она допустила, что небольшой рост возможен у отдельных застройщиков, которые используют высококачественные или импортные материалы. Рост курса валют и проблемы отрицать нельзя, но в то же время эксперт сомневается, что застройщики рискнут повышать цены, потому что население не готово покупать по тем ценам, которые установлены сейчас.

– Если мы видим покупки новостроек, они связаны с исключительно низкой процентной ставкой. Есть группы населения, которые рассматривают новостройки в качестве места жительства или способа сохранения денежных средств. Если ставка на квадрат будет увеличена, то скорее всего это будет корректироваться ипотечной ставкой и не отразится на покупателях, – поделилась мнением Гизатова.

Эксперт считает, что анонсы застройщиков – это очередной рекламный ход, к которому часто прибегают отделы продаж. Она напомнила, что перед Новым годом строительные компании так же подогревали интерес, говоря о традиционном росте цен после 1 января. Но стоимость квадратного метра в январе и феврале осталась на уровнях декабря. 

Стандартная для отрасли манипуляция с цифрами

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов согласился с Гизатовой в части маркетинговой стратегии застройщиков. По его словам, застройщики часто практикуют номинальное наращивание цены, чтобы покупатели спешили брать квартиры, а власти не решались отменять льготы по ипотеке.

– Статистика цен реальных сделок никакого роста не показывает: с сентября они как падали, так и продолжают падать и в Москве, и по России в целом, и в Татарстане в частности, – отметил эксперт.

По графикам сервиса Сбериндекс можно увидеть обратный феномен: в Москве два месяца подряд застройщики действительно увеличивали цены квартир в объявлениях (но при этом реально продают все дешевле). Схожая картина в регионах, хотя там в феврале был откат и рекламных цен тоже. 

– Грубо говоря, застройщики выставляют все более высокий ценник, а в момент продажи «дают скидку», которая перекрывает рост последнего полугодия. Это тоже довольно стандартная для отрасли манипуляция с цифрами, – привел пример Емельянов.

Центральный банк начнет бороться с необеспеченными ипотечными кредитами

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев сообщил, что ситуация на первичном рынке недвижимости достаточно тяжелая и увеличение цен даже теоретически невозможно. 

– Во-первых, застройщики не могут ни поднимать, ни опускать цены, потому что спрос крайне низкий, а опускать не могут потому, что в проектном финансировании цены уже зашиты, застройщики не могут просто взять и опустить. Но мы фиксировали огромное количество различных скидок, акций, что говорит о падении цен на первичную недвижимость, – рассказал эксперт.

С целью снижения рисков по просроченным платежам Центральный Банк вводит регуляторные ограничения, которые учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья. Меры вступят в силу 1 мая 2023 года – предполагается, что макропроцедуральные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья, что станет дополнением к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита.

Савельев пояснил, что эти ограничения коснутся только необеспеченных ипотечных кредитов, которые выдаются под экстремально низкий процент или без первоначального взноса. Эти меры призваны остановить раздувание ипотечного пузыря, когда стоимость кредита гораздо выше стоимости квартиры. 

– Эта мера ограничивает рисковые сделки, чтобы не допустить появления на рынке большого количества необеспеченных кредитов, когда сумма долга перед банком (проценты) больше, чем стоимость самой квартиры. Если человек решит продать квартиру, он окажется в минусе. Кризис на рынке недвижимости США в 2008 году был связан именно с этим. Отголоски этого кризиса ощутил и российский рынок в 2009 году, – напомнил Савельев.

Стандартной ипотеки под льготный процент ограничительные меры не коснутся, уточнил эксперт. По его словам, одобрение ипотеки в Татарстане проходит свободно и ограничения не планируется.

Собеседник также обратил внимание, что в 2020-2021 годах большая часть квартир в новостройках приобреталась в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи. Сейчас эта часть рынка сократилась до 10-15% – недвижимость чаще всего покупают для решения своих жилищных условий или жилищных условий детей. В целом эксперт считает покупку квартир в новостройках невыгодной, поскольку «вторичка» обойдется покупателям дешевле. 

«Действие санкций и сложности с логистикой продолжают оказывать давление на ценообразование»

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева, рассуждая о справедливости наценок, обратилась к данным Минстроя, согласно которым сохраняется тенденция к удорожанию большей части стройматериалов. Так, с января 2022-го по январь 2023 года: 

- щебень подорожал на 18%, 

- песок – на 14%, 

- портландцемент – на 17%,

- цементный раствор – на 14%,

- многопустотные плиты перекрытия - 16,1%, 

- асфальтобетонные смеси – на 15%,

- бетонные – на 19,3%, 

- пластиковые окна – на 22%,

- битумный кровельный материал – на 19%, 

- керамический кирпич – на 12%,

- минераловатные маты – на 10%,

- металлоконструкции – на 3%. 

При этом цены упали лишь на нефтяной дорожный битум – на 27%, арматурную сталь – на 32%, листовую оцинкованную сталь – на 23% и обрезную доску – на 12%.

– Стоит дополнительно отметить, что более 90% материалов, используемых в массовом сегменте строительства, производятся в России, однако изготовление практически половины всех видов стройматериалов сильно зависит от зарубежного оборудования. Соответственно, действие санкций и сложности с логистикой продолжают оказывать давление на ценообразование в сегменте стройматериалов в том числе, – напомнила Пырьева. 

Эксперт не стала отрицать, что застройщики не заинтересованы в том, чтобы продавать квартиры по высоким ценам. Понимая, что покупатель уже не придет к ним самостоятельно, они используют маркетинг. Однако доля правды в рекламной уловке все же есть – рост цен на стройматериалы сохраняется, как и нехватка оборудования и персонала (после объявления мобилизации большая часть мужского населения покинула Россию, не все вернулись после того, как призыв завершился).

Все способы хороши, если они стимулируют спрос

Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов считает, что рассматривать рынок ипотеки в отрыве от рынка стройматериалов нельзя, так как это единый механизм, в котором проблемы с одним звеном тянут за собой остальные звенья цепи. Проблема себестоимости строительства действительно есть, и ее усугубляет недостаток сотрудников. Эксперт добавил, что строительную отрасль поддерживает государство, поскольку от нее зависят многие бизнесы. Поэтому сильного роста цен он не ждет.

– Цель застройщиков - продать. Чтобы достичь этой цели, они спекулируют в том числе такими фактами, как повышение цен на строительные материалы. С одной стороны, можно понять застройщиков, которые торопят клиентов с покупкой, – им нужно повышать объемы, получать прибыль и возвращать кредиты. Но существует понятие потребительской способности, которая сильно ограничена, – рассуждает Галямов.

Эксперт упомянул и тот факт, что горизонт планирования у россиян значительно сузился – они не могут понять, что их ждет завтра, не могут планировать свое будущее. Молодые люди сегодня не склонны обременять себя ипотекой и предпочитают арендовать жилье, поскольку часто меняют город и даже страну проживания. 

Директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов рост цен на новостройки связывает не только с внешними факторами, но и с финансовой моделью конкретного застройщика. 

– Как правило, чем ближе сдача дома, тем дороже стоимость квартир, и это логично для покупателя в том числе. Отметим также, что застройщики сейчас используют большой артикул стройматериалов и на некоторые из них рост действительно наблюдался, – сказал эксперт.

Представитель рынка не зафиксировал заметного роста цены. Что касается спроса – по словам Галлямова, застройщики повышают его различными инструментами, например, предлагая индивидуальные условия по ставкам, акции с банками и программы субсидирования. Эти совместные акции банков и застройщиков увеличивают доступность жилья на первичном рынке, уверен эксперт.

Изменятся ли цены на новостройки к лету?

Андрей Савельев уверен, что роста цен не будет, а вот спрос, наоборот, повысится – Казань является крупным городом-агрегатором, куда на постоянное место жительства приезжает больше населения, чем убывает. Потребность казанцев в жилье сильна, поэтому эксперт ожидает оживления на рынке.

Валерий Емельянов подчеркнул, что Центробанк не заинтересован в обрушении рынка ипотеки и будет его поддерживать, но плавно остужать. А значит, объем выдачи, скорее всего, будет сокращаться. 

– При этом рост цен на жилую недвижимость напрямую связан с ипотекой (до 80% покупок - в кредит), поэтому уменьшение объема займов не позволит ценам расти, даже если стройматериалы будут дорожать, – добавил Емельянов.

Эксперт напомнил, что у застройщиков есть возможность сокращать маржу за счет своей прибыли. Но это значит, что им нужно будет оставлять все более прибыльные проекты с высоким ценником. То есть выбор жилья действительно может сужаться в сторону более крупных, дорогих квартир, эксклюзивных проектов. Нечто похожее было в 1990-е: купить новостройку мало кто мог себе позволить, это было жилье для людей с очень хорошим доходом.

09.03.2023

Автор материала: Алия Резванова

KazanFirst