«Спрос поддерживался исключительно околонулевыми ставками»: рынок жилья Казани начал год за упокой | БИЗНЕС Online
«Доходы людей не выросли, а цена жилья взлетела», — говорят эксперты о росте доли жилищных кредитов на рынке недвижимости до рекордных 97%. Локация и комфорт уже неважны, главное — размер «первоначалки» и ежемесячный платеж. Другое веяние кризисных времен — рост спроса на квартиры с ремонтом и мебелью. О том, как московский ПИК оказался в Казани лидером января благодаря маркетингу и почему это не нравится Центробанку, — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Январь-2023: спрос рухнул, но это как «тест на алкоголизм после корпоратива»
На рынке недвижимости Татарстана продолжается падение спроса. На вторичке Казани и РТ за месяц заключили 5,7 тыс. сделок, что на 21% меньше декабрьского показателя. Новостройки на господдержке за январь показали рост на 7% до 1,2 тыс. сделок.
Более ощутимо падение рынка в сравнении с январскими показателями 2022 года. Продажи новостроек по РТ в сравнении с прошлым годом снизились на 38%. «Активность на рынке есть, но, к сожалению, пока спрос значительно ниже запланированных объемов», — говорит коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.
«На рынок недвижимости влияет общая экономическая ситуация в стране, — рассказывает исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова. — Январь традиционно считается месяцем затишья после всплеска продаж, который приходится на конец года. Это связано с тем, что большинство желающих купить недвижимость стараются решить соответствующий вопрос к ноябрю-декабрю».
О сонном январе говорят и в СМУ-88. «В феврале получше, но теперь многие болеют, поэтому график броней и сделок скачет, динамика неравномерная», — говорит директор группы компаний Наиль Галеев.
«В январе видим покупателей, которые отреагировали на акции застройщиков в стиле „только сейчас“, „низкие цены“, и эти сделки традиционно „размазаны“ по январю, — говорит директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — В декабре, допустим, люди квартиры забронировали, а в январе видим заключенный договор долевого участия. Видим, что повышения цен в январе тоже нет. Это „ритуальные“ фишки, на которые обращают внимание покупатели».
Вторичный рынок Казани в сравнении с январем 2022-го потерял 46% сделок, опустившись до 1,9 тыс. договоров, на вторичке Татарстана за январь 2023 года заключили 3,7 тыс. сделок, что на 35% меньше показателя 2022-го. Отстают показатели минувшего января и от 2020 и 2021 годов. Но это не трагедия, считают эксперты, ведь в последние два года недвижимость росла на фоне мер господдержки. «Это все равно что вести человека на алкогольный тест после корпоратива — такой тест покажет хронический алкоголизм!» — иронизирует Гизатова, настаивая на том, что 1,9 тыс. сделок со вторичным жильем — это достойный показатель.
Третий месяц в Татарстане падает число ипотечных сделок. В январе по РТ заключили 3,6 тыс. договоров с ипотекой, что на 15% ниже декабрьского показателя, в Казани доля таких сделок сократилась на 1% до 2,3 тысячи
Доля ипотеки достигла максимальных 97%. Хватит ли на европейский унитаз?
Третий месяц в Татарстане падает число ипотечных сделок. В январе в РТ заключили 3,6 тыс. договоров с ипотекой, что на 15% ниже декабрьского показателя, в Казани доля таких сделок сократилась на 1% до 2,3 тысячи.
«Не надо быть экспертом, чтобы увидеть факт падения спроса на новостройки, — говорит Гизатова. — Посмотрите предложения владельцев квартир в новостройках — на миллион рублей дешевле, чем предложения застройщиков. Спрос у застройщиков поддерживался исключительно доступной ипотекой, околонулевыми ставками».
Несмотря на падение абсолютного числа сделок с ипотекой, спрос на нее только растет. Доля ипотечных сделок у застройщиков за два года в среднем выросла на 10–15% и теперь доходит до 95–97% от всех покупок жилья. На вторичном рынке ситуация иная — там еще вращается наличка, а доля сделок с ипотекой составляет 60–70%.
Средний ежемесячный платеж по ипотеке составляет 20–30 тыс. рублей. Рекомендованный доход семьи при этом составляет свыше 80 тыс. рублей в месяц, подчеркивают эксперты. Для квартир бизнес-класса ежемесячные ипотечные платежи колеблются в пределах 35–50 тыс. рублей.
«Тенденция — к смещению критериев выбора того или иного проекта от продуктовых характеристик локации и комфорта, как раньше, в сторону финансовых инструментов и прежде всего размера ежемесячного платежа. Сегодня чем ниже сумма ежемесячного платежа и первоначального взноса по ипотеке, тем привлекательнее предложение застройщика», — говорит Дарчинова.
Комфортный платеж по ипотеке остался в 2021, 2022 годах, считает Гизатова. «Доходы людей не выросли, а цена жилья взлетела. Поэтому современный уровень ежемесячного платежа уже некомфортен», — продолжает эксперт.
В Казани средняя цена «квадрата» новостройки в 2022-м составила 150 тыс. рублей. К началу 2023-го цифра доползла до 170 тыс., по году рост составил 40%. «Основными драйверами роста стоимости квадратного метра в новостройках становятся подорожавшие строительные материалы. Это существенный момент в ценообразовании», — говорят в «Ак Барс Дом».
Новый рост цен может спровоцировать 10-й пакет санкций Евросоюза, по которому в Россию намерены ограничить даже поставку биде, унитазов и смывных бачков. Застройщики РТ и Казани спокойны. «По материалам нет никаких трудностей, вопросы давно решены, работаем в штатном режиме. Дефицит смывных бачков из ЕС точно нам никак не угрожает», — говорит Галеев. Застройщики также отмечают, что квартиры чаще сдаются в черновой или предчистовой отделке, а в домах с чистовой отделкой потребности в сантехнике закрывают отечественные производители.
В Казани средняя цена «квадрата» новостройки в 2022-м составила 150 тыс. рублей. К началу 2023-го цифра доползла до 170 тыс., по году — рост 40%
«Одна схема закрывается, появляется другая»: как рынок балансирует между покупателем и угрозами ЦБ
Застройщики как могут стимулируют спрос субсидированием ипотеки. Центробанк обещал, но пока не «душит» банки за выдачу ипотеки по сверхнизким ставкам — на рынке продолжают предлагать займы с субсидией застройщика. Банки и девелоперы испугались только слов председателя Центробанка Эльвиры Набиуллиной о санкциях за «бесплатную» ипотеку. В итоге субсидируемая ставка в среднем взлетела в 30 раз с 0,1 до 3% годовых. Однако тенденция все же прослеживается: например, ставка льготной ипотеки с «Дом.РФ» уже выросла с 3 до 6%.
Не падает популярность траншевой ипотеки, по которой клиент получает кредит частями. Так снижаются платежи до ввода дома в эксплуатацию и есть возможность экономить на выплате процентов в период строительства. В ходу программа «Ипотека за 1 рубль», которая позволяет платить по рублю в месяц в течение тех лет, пока строится квартира. Но эта бесплатность весьма условна: сумму невыплаченных за три года платежей распределят на оставшийся срок кредита. Это повысит ежемесячный платеж. Но, с другой стороны, кто мешает инвестору переуступить квартиру другому владельцу еще до сдачи дома?
«Люди просят без первоначального взноса и траншевую ипотеку, когда ну совсем нет денег. Но это риск для банка и застройщика. Мечты покупателей», — говорит руководитель АН «АртХаус» Анна Костыркина.
Кешбэк в 15% при покупке квартиры предлагает в Казани московский ПИК. «Застройщик не может дать скидку официально из-за проектного финансирования», — комментирует управляющий партнер агентства «Бест-Недвижимость Казань» Андрей Савельев причины «схематозов». Скидка ПИКа выглядит маркетинговым крючком. «Двушку» площадью 41 «квадрат» в строящемся ЖК «Сиберово» за наличные предлагают за 7,1 млн рублей, а с кешбэком — на 11% дороже, за 7,9 млн рублей.
В результате, по данным «Дом.РФ», ПИК в январе продал больше квартир, чем любой другой казанский застройщик, — 94 штуки. Ближайшим преследователем в Казани оказался «Суварстроит» с 68 квартирами, далее следуют «Унистрой» (63 квартиры), СМУ-88 (62) и «Ак Барс Дом» (38). Всего же в столице РТ было приобретено 508 квартир, покупатели перевели на эскроу-счета примерно 3,7 млрд рублей.
Центробанк вновь раздражен. «Готовы принимать меры регулирования, так же как и по ипотеке от застройщика. Видим риски, — говорила Набиуллина о пиковском кешбэке по итогам заседания совета директоров ЦБ. — Нас, конечно, очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая».
«Готовы принимать меры регулирования, так же как и по ипотеке от застройщика. Видим риски», — говорила Набиуллина о пиковском кешбэке по итогам заседания совета директоров ЦБ
«Эти схемы почему появляются? — задается вопросом Латыпова. — Потому что если не субсидировать имеющиеся ставки, то среднестатистический житель не сможет приобрести жилье».
Размышляют о доступной ипотеке и в Госдуме. Там предложили запустить жилищные кредиты на новостройки для всех граждан по ставке 5% и без бюджетных средств. По замыслу парламентариев, Центробанк будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданной ипотеки под 2% годовых. Наценка финансовой организации составит 2−3%, поэтому конечная ставка не превысит 5% годовых.
«Бессрочная дешевая ипотека для всех — это то, о чем мы уже давно просили и чего ждут все: и покупатели, и застройщики, — считает Галеев. — Сегодня 5 процентов — это, наверное, самый адекватный способ сохранить баланс спроса и предложения. Главное, чтобы такой ипотечный продукт являлся долгосрочным и гибким, мог отвечать меняющимся условиям рынка. Насколько инициатива трансформируется и будет ли принята, покажет время, пока ее можно оценивать только гипотетически».
К началу этого года татарстанские девелоперы продали лишь четверть строящихся квартир, свидетельствует статистика «Наш Дом.РФ»
«Рынок как кардиограмма»: застройщики идут к меблировке квартир и запускают новые проекты в условиях затоваренности
Подходит к концу и эпоха квартирного дефицита. К началу этого года татарстанские девелоперы продали лишь четверть строящихся квартир, свидетельствует статистика «Наш Дом.РФ». Минстрой РТ недаром бьет тревогу — такого не было с 2020 года. Запасы непроданных квартир начали расти.
Но стройка — отрасль консерваторов, она продолжает двигаться по инерции. Вот и по итогам января застройщики Казани взяли 6 разрешений на строительство, что на 50% больше, чем в январе 2022 года. Так, «Ак Барс Дом» построит в ЖК «Светлая долина» еще два дома, «Эталон» берется за вторую очередь «Сюиты», группа компаний «Унистрой» построит дом с подземной стоянкой в ЖК Art City. «Ода Регион Плюс» начинает строить дом Gorky Point с детсадом на улице Зорге, рядом с ТЦ «Горки парк» и «Максидомом». В Авиастроительном районе города родственная вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину компания «ТСИ» начинает строить ЖК «Династия» на улице Миля, рядом с троллейбусным депо №1. В окружении промзоны на площади 13 га появится 10 домов на 1,9 тыс. квартир.
Вместе с возросшими ценами наметилась и тенденция по оснащенности квартир. По прогнозам экспертов, в этом году на рынке вырастет сегмент квартир с готовым ремонтом, кухонной и другой мебелью. К этому подталкивает и законопроект о включении ремонта, мебели в ипотеку, который уже рассматривает Госдума. В Казани коммерческие застройщики уже возводят подъезды и отдельные дома с квартирами в чистовой отделке. Впереди других компания «Грань» Леонида Анисимова, которая сдает в чистовой отделкой каждую квартиру ЖК «Новые горки». Раньше других так стал делать Госжилфонд при президенте РТ, работающий по программе социальной ипотеки.
«Для застройщика это конкурентное преимущество, — считает Гизатова. — Велика доля покупателей-женщин, которые не хотят заниматься ремонтом. Но для застройщиков это проблема, потому что могут возникнуть претензии по качеству чистовой отделки. Больше будет злоупотреблений со стороны покупателей, больше критериев, по которым станут предъявлять претензии застройщику. И это несет риски для девелоперов».
«Квартиры с ремонтом — да! Без первоначального взноса — да! Траншевая ипотека — да!» — перечисляет «хотелки» покупателей начала 2023 года Костыркина.
Каковы ожидания на март? «Падение спроса — это временное явление, которое рано или поздно закончится, — считают в СМУ-88. — Рынок, как кардиограмма, испытывает колебания, это нормально».
«Жизнь не стоит на месте, жилищные вопросы в каждой отдельно взятой семье остаются насущными, и люди их решают», — говорит Латыпова, отметив, что уже в феврале «Ак Барс Дом» наблюдает рост покупательской активности. Люди чаще звонят, записываются на встречи, подают документы на ипотеку.
27.02.2023
Авторы материала: Иван Скрябин, Дмитрий Катаргин
Блог о недвижимости
Остались вопросы?
Оставьте заявку на консультацию и мы обязательно перезвоним
или позвоните по телефону